深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例

第一章　總則

第一條 為了規(guī)范深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的基本原則，結(jié)合實際，制定本條例。 

第二條 深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理活動適用本條例。

前款所稱物業(yè)管理，是指對物業(yè)管理區(qū)域的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、巡查以及其他日常管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

經(jīng)業(yè)主共同決定可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他管理人管理，也可以由業(yè)主自行管理。

第三條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)督管理和指導(dǎo)相結(jié)合的原則。

第四條 市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系，推動物業(yè)管理規(guī)范化、市場化。

第五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等在中國共產(chǎn)黨社區(qū)委員會（以下簡稱社區(qū)黨委）的領(lǐng)導(dǎo)下依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動。

業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照中國共產(chǎn)黨章程的規(guī)定設(shè)立中國共產(chǎn)黨的基層組織，開展黨的活動。

第六條 市人民政府住房和建設(shè)部門負責(zé)本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和指導(dǎo)工作，履行下列職責(zé)：

（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定；

（二）研究擬定或者制定物業(yè)管理規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和措施；

（三）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)全市物業(yè)使用安全監(jiān)督檢查工作；

（四）統(tǒng)籌全市物業(yè)專項維修資金管理工作；

（五）建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理信息平臺；

（六）統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理培訓(xùn)與宣傳；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

區(qū)人民政府住房和建設(shè)部門負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理和指導(dǎo)工作。

市、區(qū)住房和建設(shè)部門可以委托具有管理公共事務(wù)職能的組織對本條第一款第四至六項等相關(guān)物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。

市、區(qū)人民政府公安、規(guī)劃和自然資源、城管和綜合執(zhí)法等相關(guān)部門按照各自職責(zé)，依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

街道辦事處負責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立以及業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，并配合住房和建設(shè)部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。

支持社區(qū)居民委員會發(fā)揮對業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督作用。

第七條 倡導(dǎo)綠色、智慧物業(yè)管理。鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平，營造安全、舒適、文明、和諧、美好的工作和生活環(huán)境。

第二章　物業(yè)管理區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備

第八條 物業(yè)管理區(qū)域由市規(guī)劃和自然資源部門在土地出讓合同中予以確定。

確定物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮建設(shè)用地宗地范圍、共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，遵循相對集中、便于管理、資源共享的原則。

已經(jīng)形成獨立物業(yè)管理區(qū)域的，不再重新調(diào)整，但物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共同決定分割或者合并物業(yè)管理區(qū)域的除外。

物業(yè)管理區(qū)域地上以及地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地不得分割管理。

第九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域無償提供符合功能要求的業(yè)主委員會辦公用房、物業(yè)服務(wù)辦公用房、物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備用房等物業(yè)管理用房。

業(yè)主委員會辦公用房、物業(yè)服務(wù)辦公用房、物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備用房屬于全體業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)辦理產(chǎn)權(quán)登記并具有正常使用功能，任何單位和個人不得將其分割、轉(zhuǎn)讓、抵押，不得擅自變更用途。

第十條 業(yè)主委員會的辦公用房建筑面積應(yīng)當(dāng)不少于二十平方米。

物業(yè)服務(wù)辦公用房面積按照下列標(biāo)準(zhǔn)提供：

（一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積未超過二十五萬平方米的，按照不少于物業(yè)總建筑面積的千分之二提供，并不得少于一百平方米；

（二）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積超過二十五萬平方米的，二十五萬平方米以內(nèi)部分，按照該部分面積的千分之二提供；二十五萬平方米以外部分，按照該部分面積的千分之一提供。

物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備用房面積根據(jù)設(shè)備安裝、使用、維護的實際需要提供。

第十一條 物業(yè)管理區(qū)域的道路屬于業(yè)主共有，但屬于城市公共道路的除外。物業(yè)管理區(qū)域的綠地屬于業(yè)主共有，但屬于城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外。物業(yè)管理區(qū)域的其他公共場所和公共設(shè)施，屬于業(yè)主共有。

物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)的以下部分屬于業(yè)主共有：

（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等；

（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等；

（三）房地產(chǎn)買賣合同約定歸全體業(yè)主所有的物業(yè)。

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。

建設(shè)單位申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記時，應(yīng)當(dāng)提出共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的登記申請，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)在不動產(chǎn)登記簿上予以記載。

第十二條 利用物業(yè)管理區(qū)域的共有物業(yè)進行經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，其收益歸業(yè)主共有?？赡軗p害特定業(yè)主就其專有部分享有的合法權(quán)益的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)該業(yè)主同意。

第十三條 新建住宅建設(shè)項目竣工驗收備案之日起三個月內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域共有部分符合國家標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范的供水、排水、供電、供氣、通訊等設(shè)施設(shè)備移交相關(guān)專營單位管理養(yǎng)護，相關(guān)專營單位應(yīng)當(dāng)接收。

現(xiàn)有住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)共有部分的供水、供電、供氣、通訊等設(shè)施設(shè)備，符合國家標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，經(jīng)業(yè)主共同決定移交的，相關(guān)專營單位應(yīng)當(dāng)接收，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合移交工作。

第三章　業(yè)主和業(yè)主組織

第一節(jié) 業(yè)主

第十四條 本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)管理區(qū)域不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權(quán)人。

除前款規(guī)定外，符合下列條件之一的，可以認(rèn)定為業(yè)主：

（一）尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個人；

（二）因人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；

（三）因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；

（四）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；

（五）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的單位或者個人。

第十五條 業(yè)主依法享有下列權(quán)利：

（一）參加業(yè)主大會會議，發(fā)表意見，行使投票權(quán)；

（二）選舉業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會或者監(jiān)事，并依法依規(guī)享有被選舉權(quán)； 

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會或者監(jiān)事的工作和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況； 

（四）對共有物業(yè)和共有資金的使用管理的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； 

（五）就制訂或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同及其他物業(yè)管理事項提出意見和建議；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)依法履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生等方面的規(guī)章制度；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定；

（三）按時繳納物業(yè)管理費、物業(yè)專項維修資金；

（四）配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人實施物業(yè)管理；

（五）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他義務(wù)。

第十七條 物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共有部分的使用和維護規(guī)則； 

（二）合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù)；

（三）維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù)；

（四）物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)費用的分?jǐn)傄?guī)則；

（五）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的具體職責(zé)和會議規(guī)則以及依照本條例應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他事項作出規(guī)定。

業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻；不聽勸阻的，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將相關(guān)情況予以公示。

第十八條 業(yè)主投票權(quán)數(shù)、業(yè)主人數(shù)和業(yè)主總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：

（一）業(yè)主投票權(quán)數(shù)按照業(yè)主專有部分建筑面積計算，每平方米計算為一票，不足一平方米的按照四舍五入計算；

（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算；建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付，或者同一業(yè)主擁有兩個以上專有部分的，均按照一人計算；

（三）業(yè)主總?cè)藬?shù)，按照本款第二項業(yè)主人數(shù)的總和計算。

一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的，其所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

業(yè)主可以自行投票，也可以委托他人投票。委托他人投票的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項和投票權(quán)數(shù)。一個受托人最多可以接受三名業(yè)主的委托進行投票。

第二節(jié)　首次業(yè)主大會會議籌備

第十九條 新建物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之二十以上或者首套物業(yè)出售并交付使用滿一年之日起十五日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告物業(yè)所在地街道辦事處，并提供物業(yè)出售和物業(yè)交付資料、物業(yè)測繪文件、已籌集的物業(yè)專項維修資金清冊等相關(guān)資料。 

物業(yè)管理區(qū)域占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者占全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，可以向街道辦事處書面申請成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到本條第一款規(guī)定的書面報告或者本條第二款規(guī)定的書面申請后一個月內(nèi)成立籌備組，也可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況主動組織成立籌備組。

第二十條 籌備組由街道辦事處、社區(qū)黨委或者物業(yè)管理區(qū)域基層黨組織、轄區(qū)公安派出所、社區(qū)居民委員會、建設(shè)單位派員和業(yè)主代表組成。建設(shè)單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助籌備組開展籌備工作。

籌備組由七至九名成員組成，其中街道辦事處代表一名、社區(qū)黨委或者物業(yè)管理區(qū)域基層黨組織代表一名、業(yè)主代表三至五名、轄區(qū)公安派出所代表一名、社區(qū)居民委員會代表一名、建設(shè)單位代表一名，籌備組組長由街道辦事處代表擔(dān)任。

籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處在民主推薦的基礎(chǔ)上從遵紀(jì)守法、熱心公益的業(yè)主中確定并公示，業(yè)主代表資格應(yīng)當(dāng)符合本條例有關(guān)業(yè)主委員會委員候選人資格的規(guī)定。

籌備組業(yè)主代表不得擔(dān)任首屆業(yè)主委員會委員。

第二十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起一個月內(nèi)組織召開首次籌備工作會議。

籌備組應(yīng)當(dāng)自首次籌備工作會議召開之日起六個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。首次籌備工作會議召開之日起六個月內(nèi)無法召開首次業(yè)主大會會議或者首次業(yè)主大會會議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，經(jīng)街道辦事處批準(zhǔn)，可以延長三個月。

籌備組自物業(yè)承接查驗工作結(jié)束后，自行解散。 

第二十二條 籌備組負責(zé)下列籌備工作：

（一）確認(rèn)并公示業(yè)主名單、業(yè)主人數(shù)和總投票權(quán)數(shù)；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開時間、地點、方式和議題；

（三）擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（四）確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）確定業(yè)主委員會委員、候補委員候選人產(chǎn)生辦法和名單；

（六）制定首屆業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

籌備組成員就籌備工作意見不統(tǒng)一的，由籌備組組長作出決定。籌備組發(fā)布的通知或者公告，應(yīng)當(dāng)加蓋街道辦事處公章。

本條第一款所列事項應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前予以公示。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開之前研究處理并作出答復(fù)。

第三節(jié)　業(yè)主大會

第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

一個物業(yè)管理區(qū)域依法成立一個業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會通過業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會行使職權(quán)。

物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主不足十人，經(jīng)全體業(yè)主一致同意并作出書面決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。

第二十四條 首次業(yè)主大會會議召開并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起十五日內(nèi)，由業(yè)主委員會向物業(yè)所在地的區(qū)住房和建設(shè)部門辦理業(yè)主大會備案。

區(qū)住房和建設(shè)部門受理備案材料后，經(jīng)審查符合條件的，應(yīng)當(dāng)在十個工作日內(nèi)頒發(fā)備案通知書并發(fā)放統(tǒng)一社會信用代碼證書。業(yè)主大會取得備案通知書后，由業(yè)主委員會依法申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會相關(guān)印章。

第二十五條 除本條例另有規(guī)定外，下列事項由業(yè)主大會會議作出決定：

（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉或者更換業(yè)主委員會委員、選舉業(yè)主委員會候補委員；

（三）審議業(yè)主大會年度計劃以及預(yù)算方案；

（四）審議業(yè)主委員會工作報告；

（五）制定共有物業(yè)和共有資金使用與管理辦法；

（六）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（七）籌集、管理和使用物業(yè)專項維修資金；

（八）申請改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有物業(yè)的用途；

（九）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費方案，確定需要全體業(yè)主公攤費用的收取標(biāo)準(zhǔn)；

（十）決定物業(yè)管理區(qū)域其他有關(guān)管理事項。

前款第一至八項所列事項不得授權(quán)業(yè)主委員會決定。

管理規(guī)約和議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)自通過之日起三日內(nèi)予以公示，并由業(yè)主委員會保管。

第二十六條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會召集；或者由物業(yè)所在地街道辦事處依法召集。

業(yè)主大會會議召集人應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前將會議議題及其具體內(nèi)容、時間、地點、方式等予以公示。

業(yè)主大會會議不得就已公示議題以外的事項進行表決。

業(yè)主大會會議可以采用書面形式或者通過互聯(lián)網(wǎng)方式召開。

業(yè)主大會會議采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，應(yīng)當(dāng)通過市住房和建設(shè)部門建立的電子投票系統(tǒng)進行。

第二十七條 業(yè)主大會定期會議每年至少召開一次。

經(jīng)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主或者持投票權(quán)數(shù)百分之二十以上業(yè)主提議，或者有業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會臨時會議。

召開住宅物業(yè)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)提前三個工作日書面告知所在社區(qū)居民委員會。社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)派員列席會議或者了解會議召開情況。

業(yè)主大會未能及時召開，或者會議未能形成相關(guān)決議決定，以及業(yè)主就會議議題內(nèi)容存在重大意見分歧的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時向社區(qū)黨委報告。

第二十八條 業(yè)主委員會未按照規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處責(zé)令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地街道辦事處組織召集。

第二十九條 業(yè)主大會會議表決采用記名投票的方式進行。

一個專有部分擁有一個表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應(yīng)當(dāng)標(biāo)明該專有部分的投票權(quán)數(shù)。

第三十條 業(yè)主大會會議參會業(yè)主人數(shù)和參會業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)符合法律規(guī)定比例的，業(yè)主大會會議方為有效。業(yè)主大會會議作出決定，應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的參會業(yè)主人數(shù)比例和參會業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)比例。

第三十一條 業(yè)主大會會議依法作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。

業(yè)主大會會議召集人應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會會議作出決定之日起三日內(nèi)將決定予以公示。

第三十二條 業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會或者監(jiān)事，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。具體辦法由市住房和建設(shè)部門另行制定。

第四節(jié)　業(yè)主委員會

第三十三條 業(yè)主委員會由五至十七名委員組成，組成人數(shù)為單數(shù)，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。候補委員人數(shù)按照不超過委員人數(shù)確定。候補委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。

業(yè)主委員會設(shè)主任一名，由業(yè)主委員會從委員中選舉產(chǎn)生。

鼓勵和支持符合條件的物業(yè)管理區(qū)域中國共產(chǎn)黨基層組織委員會委員通過規(guī)定程序擔(dān)任業(yè)主委員會委員。

業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書和財務(wù)人員，負責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)和財務(wù)工作。執(zhí)行秘書、財務(wù)人員的工作職責(zé)及薪酬標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會確定。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公開業(yè)主委員會主任、委員、執(zhí)行秘書的聯(lián)系方式。

第三十四條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，接受業(yè)主大會、業(yè)主監(jiān)事會或者監(jiān)事以及業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報告工作；

（二）編制業(yè)主大會年度財務(wù)預(yù)算、決算方案；

（三）擬訂共有物業(yè)、共有資金使用與管理辦法；

（四）組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用；

（五）擬訂物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及收費方案或者需要全體業(yè)主公攤費用的收取標(biāo)準(zhǔn)；

（六）制定檔案和印章管理制度，制作和保管會議記錄、共有物業(yè)和其他共有部分檔案、會計憑證、會計帳簿、財務(wù)報表等有關(guān)文件及印鑒，并建立相關(guān)檔案；

（七）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，追繳拖欠的物業(yè)管理費、物業(yè)專項維修資金；

（八）調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會授予的其他職責(zé)。

第三十五條 業(yè)主委員會委員、候補委員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職；

（三）書面承諾積極、及時、全面履行工作職責(zé)。

有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員、候補委員：

（一）因故意犯罪被判處刑罰，執(zhí)行期滿未逾五年；

（二）候選人報名日期截止前三年內(nèi)，因物業(yè)管理相關(guān)違法行為受到行政處罰；

（三）候選人報名日期截止前三年內(nèi)欠繳物業(yè)管理費或者物業(yè)專項維修資金累計達三個月以上；

（四）因違法違紀(jì)等原因被國家機關(guān)、企事業(yè)單位開除公職或者辭退的；

（五）有較為嚴(yán)重的個人不良信用記錄或者嚴(yán)重違反社會公德造成惡劣影響的；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員、候補委員的情形。 

第三十六條 業(yè)主委員會委員、候補委員候選人由籌備組進行資格審查與確定。十名以上業(yè)主聯(lián)名可以向籌備組推薦候選人，物業(yè)所在地的社區(qū)黨委也可以向籌備組推薦候選人。同一業(yè)主只能推薦一名候選人?；I備組在確定候選人名單之前應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)所在地社區(qū)黨委同意。

籌備組確定業(yè)主委員會委員、候補委員候選人名單后，應(yīng)當(dāng)予以公示。

業(yè)主委員會委員實行差額選舉，差額比例不得低于百分之二十。

第三十七條 業(yè)主委員會委員、候補委員的首輪選舉應(yīng)當(dāng)獲得參會業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)過半數(shù)且參會業(yè)主人數(shù)過半數(shù)同意。

如果首輪未能足額選出委員、候補委員的，則按照不少于尚未選出的委員、候補委員名額的百分之一百二十從尚未當(dāng)選的候選人中依照首輪選舉的得票順序確定第二輪選舉的候選人。第二輪選舉的候選人按照該輪選舉的得票順序當(dāng)選。

得票順序按照所得投票權(quán)數(shù)占參會業(yè)主總投票權(quán)數(shù)的比例，與所得投票人數(shù)占參會業(yè)主人數(shù)的比例之和的大小確定，兩者之和相等的，所得投票權(quán)數(shù)較多者排名靠前，所得投票權(quán)數(shù)相等的，抽簽確定排名順序。

第三十八條 業(yè)主委員會委員、候補委員、監(jiān)事、執(zhí)行秘書和財務(wù)人員不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件、資料，或者擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（三）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；

（四）侵占、挪用業(yè)主共有資金，將業(yè)主共有資金借貸給他人或者以業(yè)主共有財產(chǎn)為他人提供擔(dān)保；

（五）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者與其履行職務(wù)有利害關(guān)系的單位或者個人提供的紅包禮金、減免收費、停車便利等利益；

（六）違規(guī)泄露業(yè)主信息；

（七）與本業(yè)主大會訂立合同或者進行交易；

（八）為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù)或者推薦他人就業(yè)；

（九）拒不執(zhí)行街道辦事處、相關(guān)主管部門關(guān)于本物業(yè)區(qū)域的整改要求或者人民法院有關(guān)裁判；

（十）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

第三十九條 除任期屆滿外，業(yè)主委員會委員、候補委員有下列情形之一時，其職務(wù)自行終止，由業(yè)主委員會公示，并向業(yè)主大會報告：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主；

（二）喪失民事行為能力；

（三）因犯罪被判處刑罰；

（四）存在本條例第三十八條所列禁止行為且受到行政處罰的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職之日起一個月后。 

第四十條 業(yè)主委員會委員、候補委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會決定中止其職務(wù)，并提請下次業(yè)主大會會議審議決定終止或者恢復(fù)其職務(wù)：

（一）不履行業(yè)主義務(wù)、不遵守管理規(guī)約，經(jīng)勸阻后拒不改正的；

（二）一年內(nèi)兩次無故缺席或者一年內(nèi)五次請假缺席業(yè)主委員會會議；

（三）本人、配偶及其直系親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職；

（四）因違法違紀(jì)接受調(diào)查且被采取相應(yīng)強制措施的；

（五）其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員、候補委員的情形。

業(yè)主委員會未依照前款規(guī)定作出中止職務(wù)決定的，由街道辦事處責(zé)令限期作出；逾期未作出的，由街道辦事處作出中止相應(yīng)人員職務(wù)的決定。

中止委員、候補委員職務(wù)時，應(yīng)當(dāng)允許該委員、候補委員提出申辯并記錄歸檔。

第四十一條 業(yè)主委員會委員職務(wù)終止后，由業(yè)主委員會從候補委員中按照得票順序依次遞補為委員并予以公示，在公示結(jié)束之日起十五日內(nèi)向區(qū)住房和建設(shè)部門備案。

全部候補委員遞補為委員后，業(yè)主委員會委員人數(shù)低于原有人數(shù)百分之五十的，應(yīng)當(dāng)告知街道辦事處，依照本條例規(guī)定重新選舉業(yè)主委員會。

第四十二條 業(yè)主委員會每屆任期五年，委員任期與業(yè)主委員會任期相同。

業(yè)主委員會任期屆滿六個月前，街道辦事處應(yīng)當(dāng)成立由業(yè)主代表和街道辦事處、社區(qū)黨委或者物業(yè)管理區(qū)域基層黨組織、轄區(qū)公安派出所、社區(qū)居民委員會派員組成的業(yè)主委員會換屆小組。

換屆小組組成和工作辦法由市住房和建設(shè)部門參照本條例有關(guān)籌備組的規(guī)定制定。

第四十三條 業(yè)主委員會委員不領(lǐng)取勞動報酬。業(yè)主大會可以根據(jù)業(yè)主委員會委員的工作情況，決定給予其適當(dāng)津貼。

實行業(yè)主委員會主任任期和離任經(jīng)濟責(zé)任審計，審計事項由業(yè)主大會決定，審計費用從業(yè)主共有資金中列支。

第四十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自換屆小組成立后三日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、業(yè)主清冊、會議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交換屆小組。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，換屆小組應(yīng)當(dāng)及時提供。

新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后向區(qū)住房和建設(shè)部門辦理備案。換屆小組應(yīng)當(dāng)在完成備案后十個工作日內(nèi)，將其保管的前款物品移交新一屆業(yè)主委員會，并自行解散。

業(yè)主委員會未按照本條第一款規(guī)定移交有關(guān)物品的，由街道辦事處責(zé)令限期移交；拒不移交的，轄區(qū)內(nèi)公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第四十五條 分期開發(fā)的物業(yè)，可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并為后期開發(fā)的物業(yè)預(yù)留業(yè)主委員會委員名額。

后期開發(fā)物業(yè)交付使用后，應(yīng)當(dāng)增補業(yè)主委員會委員和候補委員，但增補后的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)不得超過本條例規(guī)定的最高人數(shù)。

第四十六條 業(yè)主可以查閱業(yè)主大會、業(yè)主委員會、監(jiān)事會所有會議資料，并有權(quán)就物業(yè)管理事項向業(yè)主委員會、監(jiān)事會或者監(jiān)事提出詢問，業(yè)主委員會、監(jiān)事會或者監(jiān)事應(yīng)當(dāng)及時予以答復(fù)。 

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期將工作情況通報全體業(yè)主，并每半年公示業(yè)主委員會委員、候補委員、監(jiān)事繳納物業(yè)專項維修資金、物業(yè)管理費、停車費情況以及停車位使用情況。

第四十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，且不得作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定。業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷；業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害公共利益的，由街道辦事處或者區(qū)住房和建設(shè)部門責(zé)令改正，拒不改正的，由街道辦事處或者區(qū)住房和建設(shè)部門予以撤銷。 

第四十八條 住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)的出租面積達到一定比例的，應(yīng)當(dāng)邀請租戶代表列席業(yè)主委員會會議，具體辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

第四章　前期物業(yè)管理

第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域依法成立業(yè)主大會之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)，并參照有關(guān)規(guī)定擬定臨時管理規(guī)約。

建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同期限由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，最長期限不超過二年。

前期物業(yè)服務(wù)合同期屆滿，尚未成立業(yè)主大會，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之五十以上的業(yè)主或者占全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)百分之五十以上的業(yè)主聯(lián)名書面提出更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以由街道辦事處通過招投標(biāo)方式選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

第五十條 建設(shè)單位在辦理房地產(chǎn)買賣合同備案時，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約同時報送備案。

經(jīng)備案的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)作為建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房地產(chǎn)買賣合同附件。

第五十一條 提供前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)自與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，在與物業(yè)管理信息平臺共享相關(guān)數(shù)據(jù)的銀行（以下簡稱數(shù)據(jù)共享銀行）設(shè)立用于存儲業(yè)主共有資金的專門賬戶，作為業(yè)主共有資金共管賬戶。業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主共有資金基本賬戶后十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金基本賬戶，并撤銷業(yè)主共有資金共管賬戶。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受籌備組、業(yè)主大會對業(yè)主共有資金收支情況的監(jiān)督。

第五十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同期間，住宅物業(yè)管理費實行政府指導(dǎo)價。

前期物業(yè)管理合同期間的物業(yè)管理費和日常收取的專項維修資金由業(yè)主承擔(dān)，共有物業(yè)收益屬于全體業(yè)主所有，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，并存入業(yè)主共有資金共管賬戶。物業(yè)管理費不足以支付保修責(zé)任范圍之外的共有物業(yè)維修、養(yǎng)護費用時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時補足。

第五十三條 物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地的承接查驗應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會完成備案之日起三十日內(nèi)由業(yè)主大會與建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同進行。提供前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)不得擅自代為承接查驗?；I備組應(yīng)當(dāng)對承接查驗過程進行指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。

籌備組依照本條例規(guī)定，經(jīng)街道辦事處批準(zhǔn)延長三個月仍無法召開首次業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由籌備組監(jiān)督指導(dǎo)提供前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)代為查驗并承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地。

承接查驗前，業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗的基本內(nèi)容、各方權(quán)利義務(wù)、存在問題的解決方式及其時限、違約責(zé)任等事項作出明確約定。

市住房和建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)組織制定物業(yè)項目承接查驗規(guī)范，明確承接查驗具體標(biāo)準(zhǔn)和程序。

第五十四條 物業(yè)承接查驗的費用由建設(shè)單位承擔(dān)。業(yè)主大會或者籌備組可以聘請專業(yè)服務(wù)機構(gòu)或者技術(shù)人員參與承接查驗，費用由業(yè)主大會或者全體業(yè)主承擔(dān)。

第五十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同期屆滿后，業(yè)主大會會議或者業(yè)主共同決定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，提供前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會要求或者業(yè)主共同決定的合理期限內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。

第五章　物業(yè)服務(wù)

第五十六條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)，但是業(yè)主自行管理的除外。

除業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)之外，住宅物業(yè)業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)。投標(biāo)人少于三個的，應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)；重新招標(biāo)后投標(biāo)人仍少于三個的，經(jīng)業(yè)主大會決定可以協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 

鼓勵業(yè)主大會通過住房和建設(shè)部門建立的招投標(biāo)平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

由政府財政性資金支付物業(yè)服務(wù)費的物業(yè)，其管理單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和程序按照政府采購的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五十七條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立法人資格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立獨立核算的服務(wù)機構(gòu)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定履行職責(zé)。

鼓勵和引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與基層社會治理，履行綜合治理相關(guān)責(zé)任。

第五十八條 業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)、合同期限等。

本條例實施前簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，合同期限延續(xù)至本條例實施后的，繼續(xù)按照合同約定執(zhí)行；合同到期后，按照本條例的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容約定不明的，參照市住房和建設(shè)部門發(fā)布的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同副本報物業(yè)所在地區(qū)住房和建設(shè)部門備案。

第五十九條 物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)、人力成本、物價水平等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定，按照一定比例或者數(shù)額從物業(yè)管理費中提取并支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第六十條 物業(yè)服務(wù)實行項目負責(zé)人制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，指派項目負責(zé)人負責(zé)物業(yè)服務(wù)項目的運營和管理。除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項目負責(zé)人只能在一個物業(yè)服務(wù)項目任職。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并予以公示。

第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息予以公示：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目負責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式等；

（三）電梯、消防、監(jiān)控、人防等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；

（四）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算；

（五）公共水電費用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)管理費與物業(yè)專項維修資金使用情況；

（六）業(yè)主進行房屋裝飾裝修活動的情況。

業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有資金；

（二）擅自改變物業(yè)管理用房等共有物業(yè)用途；

（三）違規(guī)泄露業(yè)主信息；

（四）其他違反相關(guān)規(guī)定，損害業(yè)主利益的行為。

第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機構(gòu)承擔(dān)特種設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項服務(wù)。但是，不得將該物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個人。

第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守安全生產(chǎn)、公共衛(wèi)生、治安、消防、防災(zāi)管理等有關(guān)公共安全法律、法規(guī)的規(guī)定，制定物業(yè)管理區(qū)域安全防范應(yīng)急預(yù)案，在相關(guān)部門的指導(dǎo)下做好物業(yè)管理區(qū)域的安全管理工作。安全防范應(yīng)急預(yù)案應(yīng)當(dāng)報區(qū)住房和建設(shè)部門備案，區(qū)住房和建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)對安全防范應(yīng)急預(yù)案的制定和實施給予必要的指導(dǎo)。

發(fā)生安全事故或者其他突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時采取應(yīng)急措施，并按照規(guī)定向有關(guān)行政管理部門或者相關(guān)專營單位報告，協(xié)助做好相關(guān)工作。

第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起三十日內(nèi)與業(yè)主大會辦理物業(yè)管理交接，退出物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)管理費、部分物業(yè)權(quán)屬存在爭議或者對業(yè)主大會、業(yè)主委員會、籌備組以及行政主管部門的決定有異議等為由拒絕辦理交接。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。

第六十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)管理交接，應(yīng)當(dāng)同時移交下列資金、資料和物品：

（一）業(yè)主共有資金共管賬戶內(nèi)業(yè)主共有資金結(jié)余；

（二）業(yè)主委員會辦公用房、物業(yè)服務(wù)辦公用房、物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備用房；

（三）承接查驗資料；

（四）提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的資料；

（五）利用共有物業(yè)經(jīng)營的相關(guān)資料、公共水電分?jǐn)傎M用繳納記錄等資料；

（六）其他應(yīng)當(dāng)移交的資金、資料和物品。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交前款資金、資料和物品或者拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會或者業(yè)主可以向街道辦事處和區(qū)住房和建設(shè)部門報告，并可以向轄區(qū)內(nèi)公安機關(guān)請求協(xié)助；物業(yè)服務(wù)企業(yè)有破壞設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊等違法行為的，由公安機關(guān)依法處理。

第六十七條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主大會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同，或者物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽合同且未另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會可以提請街道辦事處選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

街道辦事處選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式。

第六十八條 物業(yè)管理區(qū)域供水、供電、供氣、通訊等相關(guān)專營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。相關(guān)專營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費用和進行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂書面委托協(xié)議的，由相關(guān)專營單位自行負責(zé)相關(guān)工作，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

未經(jīng)供水、供電、供氣等相關(guān)專營單位、業(yè)主授權(quán)、行政決定或者司法裁決，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得對物業(yè)相關(guān)專有部分或者共有部分實施停水、停電、停氣。但是可能對業(yè)主利益或者公共安全造成重大損失的緊急情形除外。

第六十九條 業(yè)主大會可以決定自行管理本物業(yè)管理區(qū)域。

業(yè)主大會決定自行管理的，應(yīng)當(dāng)在區(qū)住房和建設(shè)部門的指導(dǎo)下制定自行管理方案。電梯、消防、人民防空、技術(shù)安全防范等涉及人身財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定維修和養(yǎng)護。

第六章　業(yè)主共有資金管理

第七十條 業(yè)主共有資金包括：

（一）共有物業(yè)收益； 

（二）物業(yè)專項維修資金；

（三）物業(yè)管理費；

（四）業(yè)主依據(jù)管理規(guī)約或者業(yè)主大會決定分?jǐn)偟馁M用；

（五）其他合法收入。

未經(jīng)業(yè)主大會決定或者授權(quán)，任何單位和個人不得使用業(yè)主共有資金。

業(yè)主共有資金監(jiān)督管理辦法由市住房和建設(shè)部門另行制定。

第七十一條 除物業(yè)專項維修資金外，業(yè)主共有資金用于下列支出：

（一）物業(yè)服務(wù)費；

（二）業(yè)主委員會委員津貼、業(yè)主大會聘用人員的費用；

（三）經(jīng)業(yè)主大會會議決定的其他年度預(yù)算支出；

（四）業(yè)主大會會議決定或者依法應(yīng)當(dāng)支出的其他費用。

業(yè)主共有資金除銀行儲蓄或者依法購買國債外，不得用于其他投資，不得借貸給他人或者為他人提供擔(dān)保。

第七十二條 業(yè)主大會可以在數(shù)據(jù)共享銀行開設(shè)業(yè)主共有資金基本賬戶，也可以繼續(xù)使用物業(yè)服務(wù)企業(yè)在數(shù)據(jù)共享銀行開設(shè)的業(yè)主共有資金共管賬戶。

業(yè)主共有資金開戶單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定建立健全財務(wù)管理制度，保證資金安全，并通過物業(yè)管理信息平臺，向全體業(yè)主實時公開業(yè)主共有資金基本賬戶或者共管賬戶信息。

第七十三條 業(yè)主共有資金開戶單位應(yīng)當(dāng)定期與數(shù)據(jù)共享銀行核對業(yè)主共有資金賬目，并按季度公示下列情況：

（一）業(yè)主共有資金繳存及結(jié)余情況；

（二）發(fā)生列支的項目、費用和分?jǐn)偳闆r；

（三）業(yè)主拖欠物業(yè)管理費、物業(yè)專項維修資金和其他分?jǐn)傎M用的情況；

（四）其他有關(guān)業(yè)主共有資金使用和管理情況。

第七十四條 設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會或者監(jiān)事的，業(yè)主監(jiān)事會或者監(jiān)事應(yīng)當(dāng)每季度對業(yè)主共有資金收支情況進行核查并公示核查情況。

未設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會或者監(jiān)事的，業(yè)主大會可以委托專業(yè)機構(gòu)對業(yè)主共有資金收支情況進行核查并公示核查情況。

業(yè)主對業(yè)主共有資金收支情況有異議的，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者占全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，可以提議業(yè)主大會進行審計。提議經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，由業(yè)主大會委托會計師事務(wù)所進行審計并公示審計報告，審計費用從業(yè)主共有資金中列支。

業(yè)主對前款審計報告有異議的，經(jīng)與前款相同比例的業(yè)主聯(lián)名向物業(yè)所在地街道辦事處提出書面申請后，由街道辦事處組織另行進行審計。

第七章　物業(yè)安全管理與使用維護

第一節(jié)　物業(yè)安全管理

第七十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)物業(yè)共有部分的安全檢查和維護保養(yǎng)，并承擔(dān)超過保修期或者合理使用年限后的物業(yè)安全管理責(zé)任。

業(yè)主負責(zé)物業(yè)專有部分的安全檢查和維護保養(yǎng)。

業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對維護保養(yǎng)、改造物業(yè)及配置固定設(shè)施設(shè)備而形成的資料，應(yīng)當(dāng)妥善保管并建立電子檔案。

第七十六條 建立房屋安全定期檢測檢驗制度，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機構(gòu)對房屋安全定期進行檢測檢驗，并加強房屋使用安全管理。

鼓勵業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)安全、房屋及公共設(shè)施維修保險。

第七十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人對其所有或者使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物等可能影響公共安全的物品和設(shè)施承擔(dān)安全管理責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)天面、外墻、樓梯間等物業(yè)共有部分的日常巡查。發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物存在安全隱患的，應(yīng)當(dāng)通知業(yè)主或者物業(yè)使用人及時處理；發(fā)現(xiàn)存在影響相關(guān)專營設(shè)施安全情況的，應(yīng)當(dāng)及時報告相關(guān)專營單位；發(fā)現(xiàn)本條例第八十二條第一款第三項所列情形的，依照該條第二款、第三款的規(guī)定處理。

物業(yè)天面、外墻的清洗、粉刷事項，按照本市有關(guān)建筑物和公共設(shè)施清洗翻新的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，所需費用從業(yè)主共有資金中列支。

第七十八條 物業(yè)管理區(qū)域禁止從建筑物拋擲物品危害他人安全或者破壞環(huán)境衛(wèi)生。

經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取適當(dāng)?shù)募夹g(shù)措施就前款禁止的行為采集相應(yīng)證據(jù)，但是不得侵犯他人隱私。

第七十九條 物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為:

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)； 

（二）將房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方； 

（三）未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變房屋內(nèi)部防火分隔，影響消防安全或者疏散要求；

（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（五）違法建造建筑物、構(gòu)筑物；

（六）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共有部分； 

（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（八）擅自建設(shè)、接駁排水系統(tǒng)；

（九）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生前款所列行為時，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時勸阻；勸阻無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時報告街道辦事處或者有關(guān)職能部門；街道辦事處或者有關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)依法及時處理，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第八十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)專有部分，或者進行其他涉及專有部分安裝、維修及高空作業(yè)等活動的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)同時提供業(yè)主同意裝飾裝修物業(yè)專有部分，或者其他涉及專有部分安裝、維修及高空作業(yè)的書面意見。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將相關(guān)禁止行為和其他注意事項書面告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并按照物業(yè)服務(wù)合同約定或者管理規(guī)約規(guī)定進行監(jiān)督。

第八十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事裝飾裝修和安裝、維修及高空作業(yè)監(jiān)督工作時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。供水、排水、供電、供氣、通訊等相關(guān)專營單位因維修、改造或者設(shè)置管線等，需要進入物業(yè)管理區(qū)域或者使用業(yè)主專有部分時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會和業(yè)主等應(yīng)當(dāng)予以配合，并不得違規(guī)收取費用。

第八十二條 物業(yè)管理區(qū)域有下列情形時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施，保障安全：

（一）供水、排水、供電、供氣設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障或者其他影響正常使用的情況；

（二）電梯、消防設(shè)施發(fā)生故障；

（三）外墻墻面存在脫落危險、外墻或者屋頂出現(xiàn)滲漏等情況；

（四）其他危及物業(yè)安全的緊急情況。

發(fā)生前款第一項情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時報告相關(guān)專營單位；發(fā)生前款第二項至四項情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時報告業(yè)主委員會、街道辦事處，并進行應(yīng)急維修，應(yīng)急維修費用從業(yè)主共有資金賬戶或者物業(yè)專項維修資金專戶中支出。

物業(yè)存在安全隱患經(jīng)鑒定屬于危險房屋的，按照國家有關(guān)危險房屋的管理規(guī)定處理。

第八十三條 應(yīng)急維修費用從物業(yè)專項維修資金專戶中支出的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向區(qū)住房和建設(shè)部門申請劃撥。金額在十萬元以下的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持業(yè)主委員會的書面意見向區(qū)住房和建設(shè)部門申請劃撥；金額在十萬元以上的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)出具街道辦事處審核意見或者相關(guān)部門整改通知書等資料，以及具有造價咨詢相應(yīng)資質(zhì)的第三方機構(gòu)審核的預(yù)算報告。應(yīng)急維修費用的具體劃撥程序按照物業(yè)專項維修資金管理辦法的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)先行墊付應(yīng)急維修費用的，可以在維修工程竣工驗收合格以后，向區(qū)住房和建設(shè)部門出具上述相關(guān)文件，辦理核銷手續(xù)。

第八十四條 使用住宅物業(yè)共有部分進行增設(shè)電梯等二次開發(fā)、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或者本單元全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)三分之二以上且業(yè)主總?cè)藬?shù)三分之二以上多數(shù)同意，并符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、特種設(shè)備、環(huán)境保護、消防等法律、法規(guī)規(guī)定和技術(shù)規(guī)范。

住宅物業(yè)增設(shè)電梯免于規(guī)劃選址、建設(shè)用地規(guī)劃許可和用地審批手續(xù)。

第二節(jié)　物業(yè)使用及專項維修資金

第八十五條 物業(yè)管理區(qū)域用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將車位、車庫的使用情況按月予以公示。公示內(nèi)容包括可以使用車位、車庫的總數(shù)，車位、車庫使用信息等。

第八十六條 規(guī)劃和自然資源部門應(yīng)當(dāng)在土地出讓合同中與建設(shè)單位約定物業(yè)管理區(qū)域的車位、車庫權(quán)屬。

住宅物業(yè)的車位、車庫約定歸建設(shè)單位所有的，其所有的車位、車庫只能出售、附贈、出租給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋預(yù)售或者現(xiàn)售時，將本物業(yè)管理區(qū)域用于出售、附贈、出租的車位、車庫的數(shù)量予以公示，并在房地產(chǎn)買賣合同中明示。

第八十七條 物業(yè)管理區(qū)域依法配建的人民防空工程平時用于停放汽車的，應(yīng)當(dāng)開放使用并保持人防功能，按照“誰受益、誰負責(zé)”的原則，由人民防空工程停車位的使用費收取方負責(zé)維修、保養(yǎng)。

第八十八條 一個物業(yè)管理區(qū)域有兩個以上獨立產(chǎn)權(quán)單位和房屋所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專項維修資金。物業(yè)專項維修資金包括首期歸集的專項維修資金和日常收取的專項維修資金。

物業(yè)專項維修資金管理辦法，由市住房和建設(shè)部門另行制定。

第八十九條 市住房和建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)在數(shù)據(jù)共享銀行設(shè)立物業(yè)專項維修資金專戶，對物業(yè)專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統(tǒng)一監(jiān)督管理。

物業(yè)專項維修資金的管理，遵循按幢立賬、專戶存儲、核算到戶、?？顚Ｓ?、撥付快捷的原則。

第九十條 首期歸集的專項維修資金由建設(shè)單位按照物業(yè)項目建筑安裝工程總造價的百分之二，在辦理該物業(yè)項目不動產(chǎn)首次登記前一次性劃入指定的物業(yè)專項維修資金專戶。市住房和建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)不同類型，分別制定各類物業(yè)建筑安裝工程總造價標(biāo)準(zhǔn)，并向社會公布。

市人民政府可以根據(jù)本市實際情況，對首期歸集的專項維修資金繳納標(biāo)準(zhǔn)在不超過國家規(guī)定的幅度范圍內(nèi)進行適度調(diào)整。

第九十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納日常收取的專項維修資金。業(yè)主繳納日常收取的專項維修資金可以在繳納物業(yè)管理費時一并繳納，也可以用共有物業(yè)收益繳納或者補足。

業(yè)主大會決定將物業(yè)管理區(qū)域日常收取的專項維修資金移交市物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)統(tǒng)一管理的，由業(yè)主大會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)按月存入物業(yè)專項維修資金專戶；業(yè)主大會決定不將日常收取的專項維修資金移交市物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)統(tǒng)一管理的，應(yīng)當(dāng)存入業(yè)主共有資金賬戶，由業(yè)主大會自行依法管理。

日常收取的專項維修資金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由市住房和建設(shè)部門會同市發(fā)展改革部門制定。

第九十二條 物業(yè)專項維修資金用于物業(yè)保修期滿后共有物業(yè)的安全檢測鑒定、維修、更新、改造。除本條例第八十二條規(guī)定的應(yīng)急維修情形外，由業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)專項維修資金管理的相關(guān)規(guī)定決定使用。

第九十三條 物業(yè)專項維修資金專戶的余額低于首期歸集的專項維修資金百分之三十的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)續(xù)籌。

第九十四條 建設(shè)單位未按照規(guī)定繳清物業(yè)項目首期歸集的專項維修資金的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不予辦理該項目不動產(chǎn)首次登記。

業(yè)主未繳清物業(yè)專項維修資金的，物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提出不予辦理轉(zhuǎn)移或者抵押登記的意見，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不予辦理轉(zhuǎn)移或者抵押登記。業(yè)主繳清物業(yè)專項維修資金后，物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時告知不動產(chǎn)登記機構(gòu)解除對其房地產(chǎn)登記限制措施。

物業(yè)被依法拍賣的，拍賣機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在拍賣前明示該物業(yè)的專項維修資金繳納情況。

物業(yè)管理區(qū)域由一個獨立產(chǎn)權(quán)單位申請分割為兩個以上獨立產(chǎn)權(quán)單位的，申請人應(yīng)當(dāng)按照首次轉(zhuǎn)移登記時同類物業(yè)項目繳納標(biāo)準(zhǔn)繳清物業(yè)專項維修資金。未繳清的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不予辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

第九十五條 建設(shè)單位未按照規(guī)定繳納公用設(shè)施專用基金或者首期歸集的專項維修資金的，由區(qū)住房和建設(shè)部門予以追繳，業(yè)主大會也可以依法追繳。

業(yè)主未按照規(guī)定繳納住宅維修基金或者日常收取的物業(yè)專項維修資金的，由業(yè)主委員會催繳，也可以由業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為催繳。

第九十六條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)并辦理轉(zhuǎn)移登記的，其名下的物業(yè)專項維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓，業(yè)主無權(quán)要求返還物業(yè)專項維修資金余額；因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，經(jīng)業(yè)主大會或者建設(shè)單位申請，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)專項維修資金余額退還業(yè)主。

第九十七條 物業(yè)全體共有部分的維修、更新、改造需要使用物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的業(yè)主人數(shù)比例和業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)比例。支出的資金由物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例共同承擔(dān)。 

物業(yè)部分共有部分的維修、更新、改造需要使用物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該部分共有物業(yè)總建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占該部分共有物業(yè)總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，但不得與業(yè)主大會對物業(yè)全體共有部分作出的決定相抵觸。支出的資金由該共有部分業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例共同承擔(dān)。

第九十八條 除本條例第八十二條規(guī)定的情形外，未將日常收取的專項維修資金移交物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)統(tǒng)一管理的物業(yè)管理區(qū)域，需要使用物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)首先使用未移交的物業(yè)專項維修資金。

物業(yè)專項維修資金專戶余額低于首期歸集專項維修資金百分之三十的，只能用于本條例第八十二條所列應(yīng)急維修事項。

第八章　監(jiān)督管理

第九十九條 市、區(qū)住房和建設(shè)部門、街道辦事處依法履行本條例規(guī)定的職責(zé)時，有權(quán)進入被檢查的物業(yè)管理區(qū)域和被檢查單位工作場所實施現(xiàn)場檢查，要求被檢查單位提供有關(guān)文件、資料并對有關(guān)情況作出說明。

有關(guān)單位和個人應(yīng)當(dāng)配合市、區(qū)住房和建設(shè)部門、街道辦事處的監(jiān)督檢查，不得拒絕或者阻礙監(jiān)督檢查人員依法執(zhí)行職務(wù)。

第一百條 市、區(qū)住房和建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主、業(yè)主委員會、監(jiān)事、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理項目負責(zé)人、執(zhí)行秘書信用信息檔案，將涉及物業(yè)管理的違法行為、行政處罰決定等有關(guān)信息進行記錄并通過物業(yè)管理信息平臺予以公布。

第一百零一條 市住房和建設(shè)部門可以根據(jù)本條例第一百條所列單位和人員的信用信息記錄等情況依法實施分類監(jiān)管，建立相應(yīng)的激勵和懲戒制度。分類監(jiān)管的具體辦法，由市住房和建設(shè)部門依照有關(guān)規(guī)定另行制定。

第一百零二條 公安機關(guān)負責(zé)依法查處住宅物業(yè)內(nèi)影響公共安全和公共秩序的違法行為，對監(jiān)控安防、車輛停放等開展監(jiān)督檢查。

消防救援機構(gòu)負責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防違法行為。

第一百零三條 城管和綜合執(zhí)法部門負責(zé)亂設(shè)攤點、占用和損壞綠地、擅自伐移樹木、違規(guī)養(yǎng)犬、戶外廣告、垃圾分類、飲食服務(wù)業(yè)油煙污染等行為的監(jiān)督檢查。

第一百零四條 鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會，通過加強自律管理，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，推動行業(yè)健康發(fā)展。

第一百零五條 完善物業(yè)管理糾紛處理機制，鼓勵通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁等方式解決物業(yè)管理糾紛，促進和諧社區(qū)建設(shè)。

第九章　法律責(zé)任

第一百零六條 業(yè)主大會有下列情形之一的，由區(qū)住房和建設(shè)部門給予警告，并責(zé)令限期改正；逾期未改正的，對相關(guān)責(zé)任人處一萬元以上三萬元以下罰款：

（一）違反本條例第八條第四款規(guī)定，將物業(yè)管理區(qū)域地上以及地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行分割管理；

（二）違反本條例第七十二條第二款規(guī)定，未按照國家有關(guān)規(guī)定建立財務(wù)管理制度；

（三）違反本條例第七十三條規(guī)定，未定期與數(shù)據(jù)共享銀行核對本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有資金賬目并按季度公示；

（四）違反本條例第九十三條規(guī)定，未續(xù)籌物業(yè)專項維修資金。

第一百零七條 業(yè)主委員會有下列情形之一的，由區(qū)住房和建設(shè)部門給予警告，并責(zé)令限期改正；逾期未改正的，對相關(guān)責(zé)任人處一萬元以上三萬元以下罰款：

（一）違反本條例第二十七條規(guī)定，逾期未召集業(yè)主大會會議；

（二）違反本條例第三十九條規(guī)定，未公示職務(wù)終止的業(yè)主委員會委員、候補委員名單；

（三）違反本條例第四十一條第一款規(guī)定，未辦理業(yè)主委員會候補委員遞補備案手續(xù)；

（四）違反本條例第四十六條規(guī)定，未按照規(guī)定將業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議資料提供給業(yè)主查閱，或者未定期公示業(yè)主委員會委員、候補委員、監(jiān)事的物業(yè)管理費、停車費繳納情況以及停車位使用情況；

（五）違反本條例第八十一條規(guī)定，未配合相關(guān)專營單位對物業(yè)管理區(qū)域設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護工作。

第一百零八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反本條例第七十一條第二款規(guī)定，將業(yè)主共有資金用于銀行儲蓄或者依法購買國債以外其他投資、借貸給他人或者為他人提供擔(dān)保的，由區(qū)住房和建設(shè)部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，對相關(guān)責(zé)任人處二萬元以上五萬元以下罰款。

第一百零九條 業(yè)主委員會委員、候補委員、監(jiān)事、執(zhí)行秘書和財務(wù)人員違反本條例第三十八條規(guī)定，由區(qū)住房和建設(shè)部門給予警告，并處一萬元以上三萬元以下罰款,有違法所得的,沒收違法所得。

第一百一十條 建設(shè)單位有下列情形之一的，由區(qū)住房和建設(shè)部門給予警告，并責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處二萬元以上十萬元以下罰款：

（一）違反本條例第十三條第一款規(guī)定，未及時移交供水、排水、供電、供氣、通訊等設(shè)施設(shè)備；

（二）違反本條例第五十條規(guī)定，未將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約報送備案并作為房地產(chǎn)買賣合同附件；

（三）違反本條例第八十六條第二款規(guī)定，未將本物業(yè)管理區(qū)域用于出售、附贈或者出租的車位、車庫的數(shù)量予以公示并在房地產(chǎn)買賣合同中明示。

第一百一十一條 建設(shè)單位有下列情形之一的，由區(qū)住房和建設(shè)部門給予警告，并責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款：

（一）違反本條例第八條第四款規(guī)定，將物業(yè)管理區(qū)域地上以及地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行分割管理；

（二）違反本條例第十九條第一款規(guī)定，在物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之二十以上或者首套物業(yè)出售并交付使用滿一年之日起十五日內(nèi)未書面報告物業(yè)所在地街道辦事處并提供相關(guān)資料；

（三）違反本條例第五十三條規(guī)定，拒不履行承接查驗義務(wù)。

第一百一十二條 建設(shè)單位違反本條例第九條、第十條規(guī)定，未按照要求提供物業(yè)管理用房的，由區(qū)住房和建設(shè)部門責(zé)令限期三個月內(nèi)提供；逾期未提供的，責(zé)令建設(shè)單位按照本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)市場平均售價和規(guī)定的物業(yè)管理用房面積支付專款，存入業(yè)主共有資金賬戶，用于租賃、購置物業(yè)管理用房，并處二十萬元以上五十萬元以下罰款。

第一百一十三條 建設(shè)單位違反本條例第九十條第一款規(guī)定，未繳交首期歸集的專項維修資金，由區(qū)住房和建設(shè)部門責(zé)令限期三個月內(nèi)繳交；逾期未繳交的，以未繳交款項為基數(shù)，按照逾期天數(shù)每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)處以罰款。

第一百一十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，由區(qū)住房和建設(shè)部門給予警告，并責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處二萬元以上五萬元以下罰款：

（一）違反本條例第五十一條第一款規(guī)定，未設(shè)立業(yè)主共有資金共管賬戶，或者未將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金基本賬戶；

（二）違反本例第五十七條第一款規(guī)定，未在物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立獨立核算的服務(wù)機構(gòu)；

（三）違反本條例第五十八條第四款規(guī)定，未將物業(yè)服務(wù)合同副本報區(qū)住房和建設(shè)部門備案；

（四）違反本條例第六十一條第一款第五項規(guī)定，未公示公共水電分?jǐn)傎M用情況、物業(yè)管理費與物業(yè)專項維修資金使用情況； 

（五）違反本條例第六十四條第一款規(guī)定，未制定物業(yè)管理區(qū)域安全防范應(yīng)急預(yù)案并報區(qū)住房和建設(shè)部門備案；

（六）違反本條例第七十二條第二款規(guī)定，未按照國家有關(guān)規(guī)定建立財務(wù)管理制度；

（七）違反本條例第七十三條規(guī)定，未定期與數(shù)據(jù)共享銀行核對本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有資金賬目并按季度公示； 

（八）違反本條例第七十九第二款規(guī)定，未及時對違法行為予以勸阻、未及時報告街道辦事處或者有關(guān)職能部門；

（九）違反本條例第八十五條第三款規(guī)定，未將車位、車庫的使用情況按月予以公示。

第一百一十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，由區(qū)住房和建設(shè)部門責(zé)令立即改正，給予警告，并處二萬元以上五萬元以下罰款：

（一）違反本條例第六十八條第二款規(guī)定，無正當(dāng)理由擅自對物業(yè)相關(guān)專有部分或者共有部分實施停水、停電、停氣；

（二）違反本例第八十一條規(guī)定，未配合相關(guān)專營單位維修養(yǎng)護物業(yè)管理區(qū)域設(shè)施設(shè)備；

（三）違反本條例第八十二條規(guī)定，未立即采取應(yīng)急防范措施、及時報告相關(guān)緊急情況和進行應(yīng)急維修的。

第一百一十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第五十五條、第六十五條、第六十六條規(guī)定，拒不退出物業(yè)管理區(qū)域并移交相關(guān)資料、資金和物品的，由區(qū)住房和建設(shè)部門責(zé)令限期三個月內(nèi)退出、移交相關(guān)資料、資金和物品；逾期仍不退出、移交相關(guān)資料、資金和物品的，責(zé)令退還逾期所收取的物業(yè)服務(wù)費，按照逾期天數(shù)處以每日二千元罰款，并可以依法申請人民法院強制執(zhí)行。

第一百一十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第九十一條第二款規(guī)定，逾期未將物業(yè)專項維修資金存入專戶的，由區(qū)住房和建設(shè)部門責(zé)令限期一個月內(nèi)改正；逾期未改正的，按照逾期月數(shù)每月處一萬元罰款。

第一百一十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員違反本條例第六十二條規(guī)定，侵占、挪用業(yè)主共有資金的，由區(qū)住房和建設(shè)部門依法追回，給予警告，并處以被侵占或者挪用資金金額兩倍的罰款；擅自改變物業(yè)管理用房、共有物業(yè)用途的，由區(qū)住房和建設(shè)部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的，給予警告，并對物業(yè)服務(wù)企業(yè)處以五萬元以上二十萬元以下罰款；違規(guī)泄露業(yè)主信息的，由區(qū)住房和建設(shè)部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)處以一萬元以上三萬以下罰款；有違法所得的，沒收違法所得。

第一百一十九條 物業(yè)管理區(qū)域有下列行為之一的，由有關(guān)行政主管部門按照下列規(guī)定予以查處：

（一）違反本條例第七十九條第一款第一項規(guī)定的，由區(qū)住房和建設(shè)部門責(zé)令限期改正，對違法行為人處五萬元以上二十萬元以下罰款；

（二）違反本條例第七十九條第一款第二項規(guī)定的，由區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察部門責(zé)令限期拆除，并對業(yè)主或者物業(yè)使用人處一萬元以上三萬元以下罰款；逾期未拆除的，由區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機構(gòu)依法申請人民法院強制執(zhí)行；

（三）違反本條例第七十九條第一款第三項至五項規(guī)定的，由區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察部門依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定查處；

（四）違反本條例第七十九條第一款第六項規(guī)定的，由區(qū)住房和建設(shè)部門給予警告，并責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對實施違法行為的個人處一萬元以上三萬元以下罰款，對實施違法行為的單位處五萬元以上二十萬元以下罰款；

（五）違反本條例第七十八條第一款、第七十九條第一款第七項、第八項規(guī)定的，由相關(guān)行政主管部門依法查處。

第一百二十條 相關(guān)專營單位違反本條例第十三條、第六十八條第一款的規(guī)定，拒絕接收移交的供水、排水、供電、供氣、通訊等設(shè)施設(shè)備或者不履行維修養(yǎng)護責(zé)任的，由相關(guān)專營單位主管部門給予警告，并責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處二萬元以上十萬元以下罰款。

第一百二十一條 市、區(qū)住房和建設(shè)部門、街道辦事處、其他相關(guān)行政管理部門及其工作人員未依照本條例規(guī)定履行相關(guān)職責(zé)的，按照有關(guān)規(guī)定追究主要負責(zé)人和其他直接責(zé)任人員的責(zé)任。

第一百二十二條 違反本條例規(guī)定，給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十章　附則

第一百二十三條 本條例中下列用語的含義：

（一）物業(yè)，是指各類房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

（二）物業(yè)使用人，是指除業(yè)主以外的合法使用物業(yè)的人，包括但不限于物業(yè)的承租人。

（三）物業(yè)管理費，是指由業(yè)主或者物業(yè)使用人繳納的物業(yè)管理預(yù)付金，包括支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)費和除物業(yè)專項維修資金以外其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同支付的管理費用。

（四）公示，是指在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公開張貼并同時在物業(yè)管理信息平臺發(fā)布，時間不少于十日。

（五）承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，建設(shè)單位、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在籌備組的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)下，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定、本條例和三方協(xié)議約定，共同對物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。

（六）業(yè)主共同決定，是指物業(yè)管理區(qū)域多數(shù)業(yè)主就某一事項達成一致意見。成立業(yè)主大會的，包括業(yè)主大會依法作出的決定和業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)作出的決定；未成立業(yè)主大會的，指占業(yè)主總?cè)藬?shù)和業(yè)主投票權(quán)數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意作出的決定。

第一百二十四條 未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)，可以由區(qū)住房和建設(shè)部門會同街道辦事處，征求該住宅區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人意見之后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會負責(zé)召集需要業(yè)主共同決定事項的會議，并代行本條例規(guī)定的選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，籌集、管理和使用物業(yè)專項維修資金，調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛等業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。在代行職責(zé)過程中違反本條例規(guī)定的，由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。具體辦法由市住房和建設(shè)部門會同市民政部門制定。

第一百二十五條 原農(nóng)村城市化社區(qū)可以在各區(qū)人民政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)下，由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位作為責(zé)任主體，參照本條例及相關(guān)規(guī)定，成立物業(yè)管理自治機構(gòu)。物業(yè)管理自治機構(gòu)的職責(zé)限于自行組織提供物業(yè)服務(wù)，或者購買物業(yè)服務(wù)并處理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同相關(guān)的事項。

原農(nóng)村城市化社區(qū)物業(yè)管理自治機構(gòu)成立和運作的具體辦法，由區(qū)人民政府制定。

第一百二十六條 本條例自2020年3月1日起施行。