案例簡介

2011年，胡女士在北京市某小區(qū)購買了一層的一套房屋，成為該小區(qū)的一名業(yè)主。入住該小區(qū)的當(dāng)日，胡女士與物業(yè)管理有限公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定物業(yè)公司向胡女士提供共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、清潔衛(wèi)生等各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)，同時(shí)約定物業(yè)公司按照《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》相關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米2. 2元，還在第六條中明確約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中包含管理費(fèi)用、物業(yè)共用部位維修費(fèi)用、小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、電梯運(yùn)營費(fèi)用等。

入住后，物業(yè)公司要求交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但胡女士認(rèn)為自己住在小區(qū)一層，根本用不著電梯，也從未用過電梯。電梯屬于小區(qū)的公用設(shè)施，其在買房的時(shí)候已經(jīng)支付了小區(qū)公攤部位的價(jià)款，現(xiàn)在不使用電梯，就不應(yīng)當(dāng)再支付電梯的日常運(yùn)營維護(hù)費(fèi)用了。物業(yè)公司經(jīng)多次向胡女士催要物業(yè)服務(wù)費(fèi)未果，遂將其告上法庭，要求判令胡女士支付拖欠的兩年物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

本案中，交納電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)是否屬于業(yè)主胡女士應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)呢?業(yè)主的義務(wù)都包含哪些內(nèi)容?

物管小講堂

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行“按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”的義務(wù)。電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的一部分。本案的關(guān)鍵在于，不使用電梯的一層業(yè)主是否也需要交納電梯服務(wù)費(fèi)呢? 一層業(yè)主胡女士同樣需要交納電梯服務(wù)費(fèi)。

理由包括：

一是基于法律規(guī)定?！段餀?quán)法》第80條的規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。本案中，沒有特別約定一層業(yè)主可以不交或者少交電梯服務(wù)費(fèi)，因此，胡女士應(yīng)當(dāng)交納相關(guān)費(fèi)用。

二是因?yàn)闃I(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個(gè)集合權(quán)。這個(gè)集合權(quán)包括對專有部分享有的所有權(quán)、對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)力，而這三種權(quán)利具有不可分離性。電梯屬于公用設(shè)施設(shè)備，由全體業(yè)主行使共有權(quán)。當(dāng)然，這個(gè)“共有權(quán)”并非純粹意義上的“權(quán)利”，它同時(shí)包括共同負(fù)擔(dān)的“義務(wù)”。因此，每位業(yè)主都有使用電梯的權(quán)利，也都負(fù)有支付維修養(yǎng)護(hù)等相關(guān)費(fèi)用的義務(wù)。業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)。

三是基于物業(yè)服務(wù)合同約定。胡女士與物業(yè)公司之間簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，其中第六條已明確約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中包含電梯運(yùn)營費(fèi)，而并未約定一層業(yè)主可以免交或者少交電梯運(yùn)營費(fèi)用。因此，胡女士應(yīng)當(dāng)按照合同的約定承擔(dān)電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。

法條鏈接

《物權(quán)法》第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：……（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；