來源：《聚城物業(yè)學(xué)習(xí)課堂》

“物業(yè)服務(wù)已經(jīng)不再局限于傳統(tǒng)的保安、保潔、保修，目前物業(yè)服務(wù)發(fā)展主要呈現(xiàn)資本助力、科技賦能、增值服務(wù)推動的三大特點(diǎn)?！睆?fù)旦大學(xué)中國城鎮(zhèn)化研究中心主任張年說道。

11月28日，復(fù)旦大學(xué)城市發(fā)展研究院、復(fù)旦大學(xué)中國城鎮(zhèn)化研究中心發(fā)布《2019中國上市物業(yè)服務(wù)價值創(chuàng)新研究報告》，《報告》顯示，物管(物業(yè)管理)分拆是后房地產(chǎn)時代的大趨勢。未來房地產(chǎn)公司主要盈利點(diǎn)將逐步從傳統(tǒng)主業(yè)轉(zhuǎn)向為現(xiàn)有存量市場的住戶提供增量服務(wù)。

《報告》指出，在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時代的背景下，龐大的存量房市場為物業(yè)管理發(fā)展提供了盈利點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)投資增速回落、房地產(chǎn)銷售額下降，中國的房地產(chǎn)行業(yè)增速逐步放緩，從黃金時代正步入白銀時代。為順利適應(yīng)新環(huán)境、實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，各大房地產(chǎn)商將聚焦點(diǎn)放在了周期性較弱的物業(yè)行業(yè)，相繼分拆自身的物業(yè)業(yè)務(wù)、獨(dú)立上市，以占得先機(jī)，如碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)等。

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年5月，共有12家物業(yè)公司于香港上市，2018年便有雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)、永升生活服務(wù)5家上市。今年，濱江服務(wù)、奧園健康也成功上市。

張年指出，近年來，我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化，同時行業(yè)的集中度在不斷增加，物業(yè)服務(wù)在資本力量、科技力量以及增值服務(wù)的推動下，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)涵正在被重新界定。

可以看到的是，目前我國物業(yè)行業(yè)集中度較低但市場份額正向龍頭企業(yè)聚集，物業(yè)管理行業(yè)競爭日益激烈。

《研究報告》指出，由于物業(yè)管理長期以來以服務(wù)房地產(chǎn)銷售為主要目標(biāo)，存在成本控制力弱、管理費(fèi)用收取率低、房屋空置率高、管理體系缺乏等問題，行業(yè)盈利能力弱，物業(yè)管理業(yè)務(wù)需要更加市場化的商業(yè)運(yùn)作機(jī)制來推動行業(yè)的整體發(fā)展，物業(yè)分拆有利于物業(yè)行業(yè)市場化。

不過，物業(yè)公司分拆上市也面臨經(jīng)營壓力與挑戰(zhàn)。

《報告》顯示，目前物業(yè)公司分拆上市面臨投資者對物業(yè)資產(chǎn)和服務(wù)價值的質(zhì)疑；投資者對物業(yè)服務(wù)企業(yè)盈利持續(xù)性的質(zhì)疑；投資者對如何在低成本下提供高質(zhì)量服務(wù)的質(zhì)疑；投資者對物業(yè)企業(yè)服務(wù)規(guī)模性擴(kuò)張能力的質(zhì)疑以及投資者對物業(yè)服務(wù)公司增長模式過度依賴母公司的質(zhì)疑。

對此，上海市錦天城律師事務(wù)所律師、上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法律顧問宋安成指出，對于廣大中小物業(yè)企業(yè)來說，選擇上市或分拆上市并不是一種最經(jīng)濟(jì)的選擇，選擇接受已上市物業(yè)公司的收購是一種較可行的一種上市方案。一方面可以迅速融入大型物業(yè)管理企業(yè)，較快提升物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理水平，另外也可通過收購并購?fù)瓿勺陨砉芾砟Ｊ缴壓推髽I(yè)管理改革；亦可推動基于收購并購的資產(chǎn)證券化方案。

一個有意思的數(shù)據(jù)顯示，家政、養(yǎng)老、教育、旅游等異軍突起，成為了增值服務(wù)新的增長點(diǎn)。

《研究報告》指出，對比2017年來看，社區(qū)商業(yè)、社交、健康服務(wù)退潮，社區(qū)家政、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)教育、社區(qū)旅游爆發(fā)增長，從事該業(yè)務(wù)的上市公司比重分別增長9.3%、3.3%、2.7%和1.8%。

從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利水平來看，2018年毛利率在30%以上的公司比例有所縮小，由2017年的32%縮小到2018年的26%；毛利率在20%以下的公司占比提高，由2017年的38%擴(kuò)大到2018年的44%，導(dǎo)致行業(yè)平均盈利水平下降。

當(dāng)天，《中國上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)價值創(chuàng)新研究報告》公布的中國最具綜合競爭力上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)十強(qiáng)分別為：綠城服務(wù)集團(tuán)有限公司、彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司、碧桂園服務(wù)控股有限公司、雅居樂雅生活服務(wù)股份有限公司、南都物業(yè)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司、新城悅控股有限公司、萬科企業(yè)股份有限公司、金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司、佳兆業(yè)物業(yè)集團(tuán)有限公司、龍湖集團(tuán)控股有限公司。