攀枝花市人民政府令

第121號(hào)

　　《攀枝花市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2024年11月26日攀枝花市人民政府第72次常務(wù)會(huì)議研究同意，現(xiàn)予公布，自2025年3月1日起施行。

　　                     2025年1月27日

攀枝花市物業(yè)管理辦法

　　第一章　總則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，提升居民生活質(zhì)量和宜居水平，構(gòu)建共建共治共享的基層社會(huì)治理體系，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合攀枝花市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條  本辦法適用于攀枝花市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。

　　第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人或者自行管理等方式，對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

　　第四條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循公開公平、誠實(shí)信用的原則，堅(jiān)持黨建引領(lǐng)、依法管理、業(yè)主自治、市場競爭、政府引導(dǎo)原則，推動(dòng)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、智能化、綠色化發(fā)展。

　　第五條 建立中國共產(chǎn)黨基層組織領(lǐng)導(dǎo)下的居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人等協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制，形成社區(qū)治理合力，提升基層治理水平。

　　社區(qū)（村）黨組織引導(dǎo)業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會(huì)成員，通過法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員。

　　第六條 縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)物業(yè)管理融入基層社會(huì)治理。

　　縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理協(xié)調(diào)機(jī)制，安排部署物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)有關(guān)行政主管部門加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的監(jiān)督管理，及時(shí)依法查處違法行為。

　　第七條 市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

　　（一）制定物業(yè)管理、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金管理制度并組織實(shí)施；

　?。ǘ┲贫ㄎ飿I(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范；

　?。ㄈ┴?fù)責(zé)智慧物業(yè)服務(wù)平臺(tái)的運(yùn)行和維護(hù)；

　?。ㄋ模┙y(tǒng)籌、協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理培訓(xùn)與宣傳工作；

　?。ㄎ澹┙M織開展物業(yè)服務(wù)人和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用評價(jià)；

　?。┲笇?dǎo)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)有序開展相關(guān)工作，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入本市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)；

　　（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

　　（一）辦理物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分備案；

　?。ǘ┺k理前期物業(yè)服務(wù)合同和（臨時(shí)）管理規(guī)約備案；

　　（三）辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案；

　?。ㄋ模?shí)施對物業(yè)服務(wù)人及從業(yè)人員的監(jiān)督管理；

　?。ㄎ澹┙M織街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)人培訓(xùn)；

　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　第八條 縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)分工，在物業(yè)管理領(lǐng)域履行下列職責(zé)：

　?。ㄒ唬┌l(fā)展改革主管部門負(fù)責(zé)制定和調(diào)整涉及實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　?。ǘ┙?jīng)濟(jì)和信息化主管部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)指導(dǎo)電力供應(yīng)企業(yè)做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)由原產(chǎn)權(quán)單位提供的，符合國家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)規(guī)范的供電設(shè)施設(shè)備移交和維護(hù)管理；

　?。ㄈ┕矙C(jī)關(guān)負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)犬只管理，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)開展物業(yè)服務(wù)區(qū)域安全防范工作，根據(jù)小區(qū)申請指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)停車泊位劃定以及限速、禁停等交通標(biāo)志設(shè)置，依法查處職責(zé)范圍內(nèi)的社會(huì)生活噪聲污染、高空拋物等行為，監(jiān)督管理物業(yè)服務(wù)人開展保安服務(wù)；

　?。ㄋ模┟裾块T負(fù)責(zé)指導(dǎo)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)和管理；

　?。ㄎ澹┧痉ㄐ姓鞴懿块T負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理矛盾糾紛的人民調(diào)解，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)；

　?。┳匀毁Y源和規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)工程方案設(shè)計(jì)審查階段明確物業(yè)服務(wù)用房等配套設(shè)施的位置、面積，并做好規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督管理工作；

　?。ㄆ撸┥鷳B(tài)環(huán)境主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)環(huán)境保護(hù)工作，依法查處有關(guān)環(huán)境污染等違法行為；

　　（八）衛(wèi)生健康主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)傳染病防治工作，負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)從事集中式供水、二次供水、現(xiàn)制現(xiàn)售水和涉及飲用水衛(wèi)生安全產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的

　?。ň牛?yīng)急管理部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)制定應(yīng)急預(yù)案、開展應(yīng)急演練；

　?。ㄊ┫谰仍块T負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)人履行消防安全職責(zé)情況進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處電動(dòng)自行車違規(guī)停放充電，共用消防設(shè)施、器材、消防安全標(biāo)志未保持完好有效，疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高操作場地未保持暢通的違法行為；

　　（十一）市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電梯等特種設(shè)備安全運(yùn)行的監(jiān)督管理；

　　（十二）城市管理部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)城市管理相關(guān)工作，依法查處城市管理領(lǐng)域違法行為；

　?。ㄊ﹪绖?dòng)員主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)人防工程維護(hù)管理的監(jiān)督檢查，依法查處破壞、侵占人民防空設(shè)施等違法行為。

　　其他有關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)，共同做好物業(yè)管理相關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　第九條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）履行以下職責(zé)：

　　（一）組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)選舉與換屆；

　?。ǘ┲笇?dǎo)和督促業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人依法履行職責(zé)；

　　（三）調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系；

　?。ㄋ模┙M織、推動(dòng)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；

　　（五）負(fù)責(zé)落實(shí)縣級(jí)以上地方人民政府依法采取的應(yīng)急措施，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人開展應(yīng)對工作，所需物資和資金納入政府應(yīng)急體系管理；

　?。┙⑽飿I(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的重大問題；

　　（七）法律法規(guī)規(guī)定的與物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)的其他職責(zé)。

　　居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展相關(guān)工作。

　　第十條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，推進(jìn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為；協(xié)助住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平；調(diào)解處理物業(yè)服務(wù)人之間的糾紛，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織建立物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)測、披露機(jī)制，開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)；建立符合業(yè)主與行業(yè)需求的第三方招標(biāo)投標(biāo)與咨詢機(jī)構(gòu)庫，以供業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)人時(shí)參考。

　　第十一條 縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合舊城改造和城鄉(xiāng)環(huán)境治理，建立老舊住宅區(qū)管理長效機(jī)制，對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅區(qū)按照有利于物業(yè)管理的原則進(jìn)行綜合改造整治，完善相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅區(qū)居住環(huán)境。

　　根據(jù)老舊住宅區(qū)改造后的實(shí)際情況，綜合考慮建設(shè)用地宗地范圍、共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模和類型、社區(qū)建設(shè)、資源共享、便利服務(wù)、協(xié)商議事等因素，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主向縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請劃分物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)或者組建物業(yè)管理委員會(huì)。

　　第二章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)

　　第十二條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。已經(jīng)達(dá)到交付使用條件，尚未出售或者尚未向買受人交付的專有部分，建設(shè)單位為業(yè)主。

　　尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記，但符合下列情形之一的，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)：

　?。ㄒ唬┮蛉嗣穹ㄔ骸⒅俨脵C(jī)構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等取得房屋所有權(quán)的；

　?。ǘ┮蚶^承取得房屋所有權(quán)的；

　?。ㄈ┮蚝戏ńㄔ斓仁聦?shí)行為取得房屋所有權(quán)的；

　?。ㄋ模┗谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的；

　?。ㄎ澹┓?、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第十三條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同約定，享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。

　　物業(yè)承租人、借用人、居住權(quán)人等物業(yè)使用人根據(jù)法律法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

　　業(yè)主和物業(yè)使用人不得以放棄權(quán)利為由不履行相應(yīng)義務(wù)。

　　第十四條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　業(yè)主總?cè)藬?shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　第十五條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位依法承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)區(qū)域規(guī)劃核準(zhǔn)總建筑面積（含地下建筑面積）每平方米0.3元的標(biāo)準(zhǔn)繳納首次籌備經(jīng)費(fèi)，單個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域總費(fèi)用最低不少于一萬元，最高不超過八萬元。

　　新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售前，將首次籌備經(jīng)費(fèi)交存至該轄區(qū)內(nèi)的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立的專用賬戶。

　　縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門在辦理在建項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)區(qū)域備案手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)建設(shè)單位交存首次籌備經(jīng)費(fèi)的情況。

　　市、縣人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門在辦理新建現(xiàn)房網(wǎng)簽備案手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)建設(shè)單位交存首次籌備經(jīng)費(fèi)的情況。

　　老舊小區(qū)以及建設(shè)單位已不存在的物業(yè)服務(wù)區(qū)域籌備首次業(yè)主大會(huì)的，首次籌備經(jīng)費(fèi)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)按下列方式籌集：

　　（一）共有部分經(jīng)營收益；

　?。ǘ┤w業(yè)主共同交納；

　?。ㄈ┥鐣?huì)各界、企事業(yè)單位、個(gè)人自愿捐贈(zèng)等其他方式；

　　（四）縣（區(qū)）人民政府可以給予補(bǔ)助；

　　（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他方式。

　　第十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開應(yīng)當(dāng)接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議公告前十五日內(nèi)將會(huì)議方案、議程、議事內(nèi)容或者擬表決事項(xiàng)等書面報(bào)告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并聽取意見和建議。業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)書面記錄，相關(guān)會(huì)議資料應(yīng)當(dāng)存檔保存。業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能作出決定的，或者業(yè)主就會(huì)議議題內(nèi)容等存在重大意見分歧的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）報(bào)告。

　　第十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)每年至少召開一次定期會(huì)議，具體召開次數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，并應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開十五日前，通知物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主，并將業(yè)主大會(huì)召開的時(shí)間、地點(diǎn)、方式、內(nèi)容等主要事項(xiàng)以書面形式在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置、業(yè)主微信群等平臺(tái)公示，公示前應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì)書面報(bào)告。業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得就公示議題以外的事項(xiàng)進(jìn)行表決。

　　專有部分面積占比百分之二十以上的業(yè)主或者人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主提議，或者出現(xiàn)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　　召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，涉及業(yè)主共同利益重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)邀請物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)的人員列席。

　　第十八條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的組織者應(yīng)當(dāng)自會(huì)議作出決定之日起三日內(nèi)將業(yè)主的表決情況及統(tǒng)計(jì)結(jié)果在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置、業(yè)主微信群等平臺(tái)公示，公示期不少于三十日。

　　第十九條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

　?。ㄒ唬┲贫ā⑿薷墓芾硪?guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　?。ǘ┻x舉、更換或者罷免業(yè)主委員會(huì)成員；

　　（三）確定物業(yè)管理方式，選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)人，或者決定自行管理；

　　（四）依法籌集、管理、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

　?。ㄎ澹└慕ā⒅亟ńㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施；

　?。└淖児灿胁糠钟猛净蛘呃霉灿胁糠謴氖陆?jīng)營活動(dòng)；

　?。ㄆ撸Q定共有部分的使用方案和規(guī)程，管理、分配、使用共有資金；

　　（八）決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、開支范圍、標(biāo)準(zhǔn)，定期公示業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

　?。ň牛└淖兓蛘叱蜂N業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

　　（十）物業(yè)費(fèi)調(diào)整；

　　（十一）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。

　　第二十條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由五至十五人單數(shù)組成，任期不超過五年。業(yè)主委員會(huì)成員具體數(shù)額、具體任期和選舉結(jié)果的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確約定。

　　業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)監(jiān)督，按照依法通過的業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則開展工作。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)并主動(dòng)接受住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的培訓(xùn)。培訓(xùn)情況應(yīng)當(dāng)及時(shí)向業(yè)主公開。

　　鼓勵(lì)黨代表、人大代表、政協(xié)委員參選業(yè)主委員會(huì)成員。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以同時(shí)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員，在業(yè)主委員會(huì)成員出缺時(shí)，由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)，候補(bǔ)委員人數(shù)不得超過成員人數(shù)的百分之五十。業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)成員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。

　　業(yè)主委員會(huì)成員和候補(bǔ)委員名單應(yīng)當(dāng)長期在物業(yè)服務(wù)區(qū)域的顯著位置公告，并根據(jù)業(yè)主委員會(huì)成員變化情況及時(shí)更新。

　　業(yè)主委員會(huì)成員以及候補(bǔ)委員根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不符合任職條件的，終止其資格。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　　（一）執(zhí)行業(yè)主依法作出的共同決定；

　　（二）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約、履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（三）配合政府以及有關(guān)部門依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施；

　?。ㄋ模M定涉及業(yè)主共同事項(xiàng)的管理制度并提請業(yè)主共同決定；

　?。ㄎ澹┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定以及管理規(guī)約約定和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則召開會(huì)議，并于會(huì)議召開前三日，將會(huì)議討論事項(xiàng)報(bào)物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定進(jìn)行公示。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定將檔案資料、印章、資金等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，騰退業(yè)主委員會(huì)用房。新一屆業(yè)主委員會(huì)未產(chǎn)生的，移交給街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定的單位保管。移交清單應(yīng)當(dāng)保存至下一次換屆選舉完成。

　　第二十五條 有下列情形之一的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定組建物業(yè)管理委員會(huì)：

　?。ㄒ唬┎痪邆涑闪I(yè)主大會(huì)條件的；

　?。ǘ╇m然具備成立業(yè)主大會(huì)條件但依法未成立的；

　　（三）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的；

　?。ㄋ模┮呀?jīng)劃分物業(yè)服務(wù)區(qū)域但是尚未實(shí)施物業(yè)管理的老舊小區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的；

　　（五）不能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的其他情形。

　　一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域組建一個(gè)物業(yè)管理委員會(huì)。

　　物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)期間，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對能夠成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備工作，成立業(yè)主大會(huì)；能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，任期一般不超過二年。

　　第二十六條 根據(jù)不同情形，物業(yè)管理委員會(huì)分別履行以下主要工作職責(zé)：

　?。ㄒ唬┬陆ㄎ飿I(yè)服務(wù)區(qū)域尚不具備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，組織業(yè)主監(jiān)督前期物業(yè)服務(wù)合同的履行，監(jiān)督臨時(shí)管理規(guī)約的執(zhí)行，調(diào)解物業(yè)管理糾紛等；

　?。ǘ┬陆ㄎ飿I(yè)服務(wù)區(qū)域具備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，履行首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備組職責(zé)，按規(guī)定組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)區(qū)域已成立業(yè)主大會(huì)，但是未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，組織業(yè)主依法決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，代為履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；

　?。ㄋ模┮呀?jīng)劃分物業(yè)服務(wù)區(qū)域的老舊小區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，組織業(yè)主依法決定有關(guān)共有和共同管理事項(xiàng)，代為履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；

　?。ㄎ澹┓?、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主共同決定賦予的其他職責(zé)。

　　第二十七條 物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議原則上至少每二個(gè)月召開一次。經(jīng)物業(yè)管理委員會(huì)主任或者物業(yè)管理委員會(huì)三分之一以上委員提議，可以召開物業(yè)管理委員會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　　物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，且不得委托他人參加會(huì)議。物業(yè)管理委員會(huì)全體成員有同等表決權(quán)。物業(yè)管理委員會(huì)對于需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)不得擅自作出決定。物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)半數(shù)以上委員簽字同意，自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示，公示期不少于七日。

　　第二十八條 物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起停止履行職責(zé)，并與業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)后解散。

　　物業(yè)管理委員會(huì)解散的，應(yīng)當(dāng)自解散之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)，并按規(guī)定辦理賬戶、稅務(wù)等相關(guān)手續(xù)。移交完成后十個(gè)工作日內(nèi)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)作出解散物業(yè)管理委員會(huì)的決定，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置進(jìn)行公示。

　　因物業(yè)服務(wù)區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業(yè)管理委員會(huì)無法存續(xù)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)解散物業(yè)管理委員會(huì)，收回物業(yè)管理委員會(huì)印章，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第二十九條 下列資金屬于業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)納入業(yè)主共有資金賬戶進(jìn)行管理：

　?。ㄒ唬├霉灿胁糠纸?jīng)營產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

　?。ǘ┕芾硪?guī)約或者業(yè)主共同決定由全體業(yè)主共同分?jǐn)偫U交的費(fèi)用；

　　（三）業(yè)主共同決定實(shí)行自行管理的，按照自行管理方案分?jǐn)偨患{的管理費(fèi)；

　?。ㄋ模┕灿胁糠直灰婪ㄕ魇?、征用的補(bǔ)償費(fèi)；

　?。ㄎ澹┕灿匈Y金產(chǎn)生的孳息；

　?。┢渌戏ü灿惺杖搿?/span>

　　建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金歸業(yè)主共有，按照相關(guān)法律法規(guī)以及規(guī)章規(guī)定實(shí)行專戶管理。

　　利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約約定。

　　第三十條 業(yè)主大會(huì)成立前，本辦法第二十九條第一款規(guī)定的業(yè)主共有資金，由物業(yè)服務(wù)人代為單獨(dú)列賬管理，并將共有資金使用、管理情況向全體業(yè)主公布，不得挪用、侵占。

　　業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)章規(guī)定開設(shè)業(yè)主共有資金賬戶。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)移交代為管理的業(yè)主共有資金以及賬目明細(xì)、相關(guān)資料。

　　物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)為業(yè)主查詢共有資金收支情況提供便利，接受縣級(jí)以上地方人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）監(jiān)督指導(dǎo)。

　　第三章　物業(yè)服務(wù)

　　第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。

　　投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅物業(yè)總建筑面積在三萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

　　第三十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照省人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制作的示范文本與選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，并自簽訂之日起三十日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超過二年。合同期限自首套房交付之日起計(jì)算。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，報(bào)物業(yè)所在地縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

　　臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主的義務(wù)、業(yè)主的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　首次業(yè)主大會(huì)通過管理規(guī)約后，臨時(shí)管理規(guī)約即行失效。

　　第三十四條 新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后，正式交付前十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家、省相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共有部分和其相應(yīng)的物業(yè)檔案進(jìn)行查驗(yàn)。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)邀請買受人代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)及物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。買受人代表應(yīng)當(dāng)由縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門從公開報(bào)名的買受人中確定。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。

　　物業(yè)服務(wù)人不得承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人不得惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中共同侵害業(yè)主利益。

　　第三十五條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自承接物業(yè)后三十日內(nèi)持下列資料向物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案：

　?。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同；

　?。ǘ┡R時(shí)管理規(guī)約；

　　（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

　?。ㄋ模┙ㄔO(shè)單位移交資料清單；

　?。ㄎ澹┎轵?yàn)記錄；

　?。┙唤佑涗?；

　?。ㄆ撸┢渌c承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將備案情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示，公示期不少于三十日。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)資料建檔保存。物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢。

　　第三十六條 新建住宅，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配置具備水、電、通風(fēng)、采光、衛(wèi)生間等基本使用功能和辦公條件的物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)用房。

　　同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域分期開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)用房應(yīng)當(dāng)首期建設(shè)。

　　物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)用房、共用設(shè)施設(shè)備配套用房屬于物業(yè)服務(wù)區(qū)域全體業(yè)主共有，任何組織和個(gè)人不得擅自改變用途，不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押或者違規(guī)出租。

　　鼓勵(lì)在住宅小區(qū)設(shè)置接收郵件、快遞的場所或者設(shè)施，提升物業(yè)服務(wù)水平。

　　第三十七條 前期物業(yè)服務(wù)、保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)所在地縣（區(qū)）人民政府發(fā)展改革主管部門根據(jù)省人民政府定價(jià)目錄，結(jié)合地方實(shí)際制定。

　　第三十八條 一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)。

　　鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得分割物業(yè)服務(wù)區(qū)域分別進(jìn)行招投標(biāo)。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括下列事項(xiàng)：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)共有部分以及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；

　?。ǘ┕灿胁糠志G化養(yǎng)護(hù)，生活垃圾分類、清運(yùn)等環(huán)境衛(wèi)生管理；

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)房屋裝飾裝修管理；

　?。ㄋ模┕矃^(qū)域的秩序維護(hù)、安全防范、車輛停放管理等事項(xiàng)；

　　（五）物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案的管理；

　?。┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

　　第三十九條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)老舊住宅區(qū)業(yè)主協(xié)商確定老舊住宅區(qū)的物業(yè)管理模式。

　　對于具備實(shí)施專業(yè)化、市場化物業(yè)服務(wù)條件的老舊住宅區(qū)，鼓勵(lì)選聘物業(yè)服務(wù)人實(shí)施管理。

　　對于暫不具備實(shí)施專業(yè)化物業(yè)服務(wù)條件的老舊住宅區(qū)，可以組織實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù)。

　　鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人統(tǒng)一管理在管項(xiàng)目周邊老舊住宅區(qū)，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)為老舊住宅區(qū)提供公益性物業(yè)服務(wù)。

　　第四十條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，并且遵守下列規(guī)定：

　?。ㄒ唬┨峁┪飿I(yè)服務(wù)符合國家、省和本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；

　?。ǘ┘皶r(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

　?。ㄈ┒ㄆ诼犎I(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進(jìn)和完善服務(wù)；

　?。ㄋ模┘皶r(shí)采取合理措施制止違反消防安全管理規(guī)定、違法建設(shè)、毀綠占綠、違規(guī)停放車輛、占用消防通道、擅自改動(dòng)燃?xì)庖约肮┡潘艿赖冗`反法律、法規(guī)的行為，按照規(guī)定向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理；

　?。ㄎ澹┙M織從業(yè)人員進(jìn)行有針對性的應(yīng)急演練；

　?。┌l(fā)現(xiàn)有安全隱患的，及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施消除隱患或者向有關(guān)單位報(bào)告；

　　（七）及時(shí)勸阻、制止業(yè)主和物業(yè)使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)；

　?。ò耍┞男猩罾诸惞芾碡?zé)任人責(zé)任，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類；

　?。ň牛┡浜险捌溆嘘P(guān)部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會(huì)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

　?。ㄊ┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將下列信息向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布并及時(shí)更新，具備條件的，可以同時(shí)通過電子信息技術(shù)方式向業(yè)主公示：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)人的營業(yè)執(zhí)照（執(zhí)業(yè)證照）、投訴電話及物業(yè)服務(wù)人和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息；

　?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求，收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和方式，合同履行情況；

　　（三）電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)單位名稱、聯(lián)系方式、維修保養(yǎng)記錄以及安全運(yùn)行狀況；

　?。ㄋ模┕┧渭訅赫{(diào)節(jié)水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測報(bào)告；

　?。ㄎ澹I(yè)主共有部分的經(jīng)營收益收支情況和建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金使用情況；

　?。┪飿I(yè)服務(wù)用房使用情況；

　　（七）實(shí)施酬金制收費(fèi)的，公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況；

　?。ò耍┓?、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

　　前款第一項(xiàng)至第四項(xiàng)的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)持續(xù)公開；其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。

　　業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

　　第四十二條 物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：

　　（一）違反物業(yè)服務(wù)合同減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，擅自設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　（二）擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動(dòng)；

　?。ㄈ┡灿?、侵占、隱瞞業(yè)主共有資金；

　?。ㄋ模┨Ц?、虛增、截留由業(yè)主支付的建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、電梯檢測維修費(fèi)用以及業(yè)主共同支付的其他費(fèi)用；

　?。ㄎ澹]有法律、法規(guī)等規(guī)定，阻礙裝飾裝修；

　?。┪唇?jīng)協(xié)商一致，強(qiáng)制收取裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)；

　?。ㄆ撸┬孤稑I(yè)主和物業(yè)使用人信息；

　?。ò耍?qiáng)制業(yè)主和物業(yè)使用人通過指紋、人臉識(shí)別等生物信息方式使用共用設(shè)施設(shè)備；

　?。ň牛┎扇⊥Ｖ构┧?、供電、供氣等方式催交物業(yè)費(fèi)；

　　（十）與業(yè)主委員會(huì)成員串通，損害業(yè)主利益；

　　（十一）其他損害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

　　第四十三條 經(jīng)業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定，可以解聘物業(yè)服務(wù)人。決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是物業(yè)服務(wù)合同對通知期限另有約定的除外。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，共同決定續(xù)聘、另聘物業(yè)服務(wù)人，并將決定書面告知原物業(yè)服務(wù)人。

　　業(yè)主依法共同決定續(xù)聘，物業(yè)服務(wù)人接受續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)，但是合同對通知期限另有約定的除外。

　　經(jīng)業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)制定選聘方案并組織業(yè)主進(jìn)行表決。選聘方案應(yīng)當(dāng)包含選聘方式、具體實(shí)施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容、競聘物業(yè)服務(wù)人的信用信息等級(jí)等內(nèi)容。

　　在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止前，原物業(yè)服務(wù)人不得擅自撤離物業(yè)服務(wù)區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。

　　第四十四條 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，清退業(yè)主、物業(yè)使用人預(yù)交但尚未為其提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)，結(jié)清應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)的公共區(qū)域供水、供電、供氣等相關(guān)費(fèi)用，并在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)管下與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、自行管理的業(yè)主或者其指定的人、新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行查驗(yàn)，按照有關(guān)規(guī)定辦理交接。

　　業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、自行管理的業(yè)主可以委托相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行物業(yè)查驗(yàn)，所產(chǎn)生的費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

　　原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)維持辦理交接至退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域期間正常的物業(yè)管理秩序，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。

　　第四十五條 原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、階段工作未完成、對業(yè)主共同決定有異議、其他糾紛未解決等事項(xiàng)為由拒絕履行交接義務(wù)、拒絕退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場服務(wù)。

　　原物業(yè)服務(wù)人不履行退出交接手續(xù)的，或拒不退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　第四十六條 經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)服務(wù)區(qū)域?qū)嵭凶孕泄芾淼模瑧?yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)作出決定：

　?。ㄒ唬┳孕泄芾淼膱?zhí)行機(jī)構(gòu)及負(fù)責(zé)人；

　?。ǘ┳孕泄芾淼膬?nèi)容、質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)、期限；

　?。ㄈ┵M(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取、使用辦法；

　?。ㄋ模┻x聘服務(wù)人員的數(shù)量、條件和選聘的方式等；

　　（五）電梯、消防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全的設(shè)施設(shè)備依法委托專業(yè)性服務(wù)組織管理維護(hù)；

　?。┢渌马?xiàng)。

　　管理人應(yīng)當(dāng)自業(yè)主共同決定實(shí)施自行管理之日起三十日內(nèi)，將相關(guān)材料抄報(bào)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。業(yè)主自行管理的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法支持。

　　第四章　物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第四十七條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止實(shí)施下列行為：

　?。ㄒ唬p壞、擅自拆改建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、房屋外觀或者在外墻體開設(shè)、擴(kuò)大門窗；

　　（二）違章搭建建（構(gòu)）筑物或者私自開挖、擴(kuò)建地下空間；

　?。ㄈ┣终?、損壞樓道、公共園林綠地等物業(yè)共有部分；

　?。ㄋ模┥米愿淖冏≌?、車庫、綠地或者其他附屬設(shè)施的使用性質(zhì)；

　?。ㄎ澹┓贌蛘唠S意堆放、傾倒垃圾或者其他廢棄物，亂設(shè)攤點(diǎn)，亂停車輛；

　?。┒逊乓兹?、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害物質(zhì)；

　?。ㄆ撸┱加谩⒍氯?、封閉避難層、疏散通道、消防車通道和安全出口，或者損壞、挪用、拆除、停用消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備；

　?。ò耍┏^規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪聲或者產(chǎn)生振動(dòng)；

　?。ň牛┰诠查T廳、疏散通道、樓梯間、安全出口停放電動(dòng)自行車或者為電動(dòng)自行車充電，違規(guī)私拉電線、電纜為電動(dòng)車及其蓄電池充電，用電梯轎廂運(yùn)載電動(dòng)車及其蓄電池；

　　（十）從建筑物中拋擲物品；

　　（十一）毀壞電梯及其安全保護(hù)裝置、警示標(biāo)志等相關(guān)設(shè)施設(shè)備；

　?。ㄊ┻`反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

　?。ㄊ┢茐姆浪Y(jié)構(gòu)或?qū)⒉痪邆浞浪畻l件的房間或者陽臺(tái)改造為衛(wèi)生間、廚房；

　?。ㄊ模┥米栽诮ǎ?gòu)）筑物上涂寫、刻畫和張貼廣告、墻報(bào)、標(biāo)語和海報(bào)等宣傳品；

　?。ㄊ澹┥米哉加?、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的道路、場地；

　?。ㄊ┥米哉加?、改造和損壞人民防空工程設(shè)施；

　?。ㄊ撸┓伞⒎ㄒ?guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第四十八條 新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)配置機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車專用停放車位（庫），依據(jù)新能源發(fā)展規(guī)劃、消防安全規(guī)范要求和業(yè)主需要，為安裝停車充電基礎(chǔ)設(shè)施預(yù)留場地、空間，配置相應(yīng)的接入條件。在人民防空工程內(nèi)安裝充電設(shè)施，不得破壞人防設(shè)施設(shè)備，影響人防工程防護(hù)效能。

　　已建成有條件的物業(yè)可以根據(jù)業(yè)主需要按照標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范要求，經(jīng)業(yè)主共同決定，逐步改造建設(shè)停車充電與換電設(shè)施。

　　第四十九條 物業(yè)保修期內(nèi)，因建設(shè)工程質(zhì)量問題發(fā)生的維修等費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)，不得從建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金中列支。

　　物業(yè)保修期滿后，物業(yè)共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分面積比例分?jǐn)偂?/span>

　　物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，物業(yè)共有部分的日常維護(hù)和大型維修、更新、改造，依照有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。

　　物業(yè)共有部分設(shè)備維修、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　因共有部分的維護(hù)、更新、改造，損害業(yè)主專有部分合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀或者給予補(bǔ)償。

　　第五十條 發(fā)生下列需要立即對物業(yè)共有部分進(jìn)行維修、更新、改造的緊急情形之一的，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及接受業(yè)主委托的居（村）民委員會(huì)可以按照緊急程序向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金：

　?。ㄒ唬┪菝妗w防水損壞造成嚴(yán)重滲漏的；

　?。ǘ╇娞莨收衔＜叭松戆踩驘o法正常運(yùn)行，嚴(yán)重影響業(yè)主生活的；

　?。ㄈ求w外墻墻面有脫落危險(xiǎn)，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；

　?。ㄋ模┕灿门潘O(shè)施塌陷、堵塞、破裂等嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者危及財(cái)產(chǎn)安全的；

　?。ㄎ澹┫涝O(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞構(gòu)成重大火災(zāi)隱患或者消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)滅火系統(tǒng)嚴(yán)重?fù)p壞不具備滅火功能的；

　?。┥形匆平唤o專業(yè)經(jīng)營單位運(yùn)營管理和維護(hù)的供水、供電設(shè)施設(shè)備損壞導(dǎo)致供水、供電中斷，嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；

　?。ㄆ撸┢渌麌?yán)重影響業(yè)主生活或者危及人身財(cái)產(chǎn)安全的。

　　組織維修的單位應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示。

　　相關(guān)主體未及時(shí)提出申請，且已出現(xiàn)嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者危及人身財(cái)產(chǎn)安全情形的，縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織代為維修，代為維修費(fèi)用在建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金中列支并公示。

　　第五章　法律責(zé)任

　　第五十一條 違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第五十二條 國家機(jī)關(guān)及其工作人員違反本辦法規(guī)定，在物業(yè)管理活動(dòng)中，不履職或者不正確履職的，由其所在單位、主管部門、上級(jí)機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正；情節(jié)嚴(yán)重的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；給當(dāng)事人合法權(quán)益造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第六章　附則

　　第五十三條 本辦法自2025年3月1日起施行。