案例一:停車場丟車賠不賠
某小區(qū)設(shè)有停車場,收費標準略低于指導價,物業(yè)管理公司雖在車場安排有保安值班,但為防止突發(fā)重大損失,依然在車場入口處用告示牌及在停車費票據(jù)上明示:本車場只負責提供車位,收取的僅是車位租金,請車主加強防范措施,車輛被盜受損,本公司概不負責。一次業(yè)主甲的朋友乙開車來訪,停車于車場,期間下一場暴雨,雨后離開時,發(fā)現(xiàn)自己的車輛丟失,遂于物業(yè)管理公司交涉要求賠償,物業(yè)管理公司已有正式聲明在先,收取的停車費未含有管費為由,拒絕賠償,乙遂將物業(yè)管理公司告上法庭。
觀點一:聲明在先,不予賠償
理據(jù):已有聲明,盡了告示義務(wù),收費低(未含看管費),不存在保管關(guān)系,利益風險不等
觀點二:單方聲明,不予承認。
理據(jù):土地是國家的,收的其實是看管費。收了費,保管關(guān)系成立。單方聲明,強加于人,不合法理。
觀點三:雙方有責,各負一半。
觀點四:以責定法。
停車丟車案例歸納:
1. 主管部門核準營業(yè)收費的停車場,本身就有保管義務(wù),主管部門檢查未有安防,消防措施,不允營業(yè)。
2. 物價部門未核準收費標準,收費違法。
3. 單獨簽訂特約服務(wù)事項,可以免責:單方格式合同無效。
4. 有保管表示行為(扣證、換牌、給票據(jù)等),牌未丟、票未做記號丟車,需負責任。
5. 給人印象明確是無人看管的收費停車場,責任反而小。提供方便的臨時停放點,不收費,不看管(最好提醒),丟車可以不賠。
案例二:樓上住戶漏水問題 徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子,被樓上住戶住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主,答復是他家一點也沒有漏,并且很不情愿配合檢查問題。雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題,但劉先生心里還是不痛快,認為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責任,所以拒絕繳納物業(yè)管理費。對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意,是否可以不交物業(yè)管理費?徐先生應該向誰要求索賠? 案例分析: 1、 樓上跑水可能由兩種原因引起:房屋質(zhì)量不好導致水滲漏或者樓上業(yè)主過失導致跑水,但無論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無關(guān),不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關(guān)系。 2. 房屋質(zhì)量不好導致水滲漏涉及業(yè)主與開發(fā)商之間基于房屋買賣合同而產(chǎn)生的合同法律關(guān)系,開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導致水管跑水致使業(yè)主遭受損失,開發(fā)商應當承擔違約賠償責任。 3. 樓上業(yè)主過失導致跑水涉及業(yè)主之間基于侵犯行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系,樓上業(yè)主的過錯導致樓下業(yè)主房屋遭受損失,該行為已經(jīng)構(gòu)成對樓下業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的侵犯,構(gòu)成侵犯應當承擔侵權(quán)賠償責任。 4. 物業(yè)管理公司在本案中涉及對受損業(yè)主家內(nèi)部的維護和修繕。由于受損部位不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域,該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費所涵蓋的服務(wù)范圍,而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù),對該部分維修當另行支付費用,業(yè)主沒有理由拒繳物業(yè)管理費。 案例三:巨型浴缸問題 業(yè)主顧某購買了一只巨型浴缸,準備安裝在其居住的第29層得物業(yè)內(nèi),遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進行了咨詢,以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由,制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認為自己購置的私有財產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。問購置財產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi),為什么? 案例分析: 并非所有業(yè)主購置的財產(chǎn)都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。 業(yè)主、使用人應當遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則,正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。 應當顧及相鄰個方的利益,以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提,否則應加以必要的限制。 案例四:開發(fā)商與物業(yè)管理公司不對稱 小王購買了一套期房。住房建成后,在辦理入住手續(xù)時,物業(yè)管理公司提出兩個要求:第一,簽訂業(yè)主公約;第二,簽三年的物業(yè)管理協(xié)議。小王發(fā)現(xiàn)業(yè)主公約中有些條款與開發(fā)商的承諾不一樣,同時他認為簽訂3年得管理協(xié)議也不是合理的,所以他拒絕了物業(yè)管理公司的要求,結(jié)果該物業(yè)管理公司卻以此為由不給他房屋鑰匙。 請問:物業(yè)管理公司這種做法合法嗎?小王該怎么辦? 物業(yè)管理公司在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時,由于業(yè)主不簽業(yè)主公約和管理合同而拒絕交付房屋鑰匙的做法明顯欠妥,也是不合法的。原因有以下三個: 1、 業(yè)主在購買房屋時,已與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同。作為開發(fā)商,按照合同約定收取業(yè)主的購房款,就應該履行向業(yè)主交付房屋的義務(wù),這與物業(yè)管理公司是沒有關(guān)系的。如果開發(fā)商或是物業(yè)管理公司因為業(yè)主沒有簽訂業(yè)主公約、對物業(yè)管理公司協(xié)議有意見而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等,這種行為構(gòu)成開發(fā)商對業(yè)主違約,也是對業(yè)主權(quán)益的侵害。 2. 逼迫業(yè)主簽訂3年的物業(yè)管理協(xié)議是沒有道理的,既不符合國家有關(guān)的法律規(guī)定,也與目前物業(yè)管理市場的現(xiàn)實格格不入。物業(yè)管理公司要求業(yè)主把臨時性的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議改為3年的物業(yè)管理合同,這是荒唐的,也是違反法律規(guī)定的,業(yè)主當然要拒絕。 3. 如果物業(yè)管理公司因為以上原因拒絕交付鑰匙,作為業(yè)主,可以直接找開發(fā)商交涉,如果不成,可以到法院起訴開發(fā)商違約,并要求其承擔違約導致的損失賠償。 案例五:小區(qū)內(nèi)收取停車費 某小區(qū)物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)的停車收費做出如下規(guī)定: 1. 車輛進出小區(qū),一律收費2元。 2. 車輛在小區(qū)內(nèi)的停車場地停放,收費1元/小時 3. 業(yè)主停放在小區(qū)停車棚內(nèi)的車輛,自行車50元/月。助動車150元/月,機動車300元/月。 車輛停放收益作為物業(yè)公司企業(yè)利潤。請問:物業(yè)公司的做法是否合理? 案例分析: 機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放及其收費的規(guī)定,由業(yè)主委員會決定。車輛停放收費標準按所在地的區(qū)、縣物價部門的規(guī)定執(zhí)行。車輛停放的收益應當納入物業(yè)維修資金,用于公共設(shè)施的維修、更新。 根據(jù)上述規(guī)定,物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)停車費的收費標準由物價主管部門規(guī)定。所以,物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)委會許可,自行確定車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放規(guī)定及其收費標準,并且把車輛停放收費收益作為企業(yè)利潤所得的行為,違反了上述規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定,物業(yè)公司應在收取的停車費中扣除車輛停放發(fā)生的管理成本,所得的收益歸全體業(yè)主所有,納入維修資金。 案例六:枯枝砸傷人 某高校一棵靠近院墻的國槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外,不巧院墻外有一位女同志和愛人經(jīng)過,正好砸在女同志的身上,劃破衣服,砸傷背部和手臂。事發(fā)后,其愛人給物業(yè)管理中心綠化部打來電話,告知情況,主管綠化的副主任立即趕往現(xiàn)場,查看結(jié)果與所報事實相符,立即將女同志送往醫(yī)院醫(yī)治,經(jīng)醫(yī)院檢查無大傷,住院休息幾天即可。其愛人向校物業(yè)管理中心提出了賠償要求(醫(yī)療費、精神損失費、營養(yǎng)費等約3400元)。 問題:物業(yè)管理中心該不該賠償? 案例分析: 枯枝掉落砸傷行人系綠化管理不到位問題,全部責任在于物業(yè)管理中心,應該賠償。對于受害者的一些無理要求,必須持慎重的態(tài)度。 同時物業(yè)管理中心要提高防范意識,勤修剪枯枝,防止意外事故發(fā)生。 案例七:樓宇玻璃掉落砸壞小車案 某高校一位老師將其小車停放在樓前,中午12時40多分鐘,樓上的一塊玻璃突然掉落,砸在小車前擋風玻璃上,將擋風玻璃砸碎,并劃傷了小車的前蓋。該玻璃系過道窗戶上的,窗戶是鐵皮鋼窗,年久失修。車主認為物業(yè)管理中心對小區(qū)進行了物業(yè)管理,并收取了物業(yè)管理費,對樓宇負有管理義務(wù),樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車,應當予以修理車輛,恢復小車原貌。 請問:車主的要求合理嗎? 案例分析: 第一要看物業(yè)管理中心是否對小車負有保管的責任,有的小區(qū)在管理中對車輛實行了保管的責任,與業(yè)主簽訂了車輛保管合同,收取了車輛保管費,形成了事實上的保管合同關(guān)系。在合同成立的情況下,物業(yè)管理中心就形成了對保管車輛負有毀損、丟失的損害責任。 該物業(yè)管理中心沒有與業(yè)主簽訂保管合同,也沒有收取保管費用,因此,可以定為無償??浚梢圆毁r償。 第二要看物業(yè)管理中心對掉落的玻璃是否有管理責任。 《民法通則》第126條規(guī)定“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、置掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,它的所有人或者管理人應當承擔民事責任,但能夠證明自己沒有過錯的除外。”規(guī)定中明確了所有人和管理人的責任。該玻璃是公共過道窗戶上的,系物業(yè)管理中心管理的場所,物業(yè)管理中心應當盡到一個管理人應當盡到的義務(wù),有責任去消除這種隱患,盡快地對窗戶進行維修,由于年久失修,造成玻璃掉落,砸壞小車前擋風玻璃和前車蓋,物業(yè)管理中心應當承擔不可推卸的過錯責任,應當賠償車主修理費用。