小區(qū)物業(yè)費

一個現(xiàn)實而又敏感的問題

每平方米多少錢？

為何物業(yè)費又漲價了？

物業(yè)服務(wù)水平“穩(wěn)步”下降

跟物業(yè)費10年沒漲價有關(guān)系嗎？

部分業(yè)主拖欠多年物業(yè)費不交怎么辦？

一系列的問題

不僅僅關(guān)系到業(yè)主自身利益

物業(yè)公司也很關(guān)注

小區(qū)物業(yè)費，該怎么交？怎么調(diào)？新版《四川省物業(yè)管理條例》（簡稱《條例》，2022年5月1日起施行）起草組成員、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳物業(yè)管理專家伍三明表示，與2012年版本的四川省物業(yè)管理條例相比，新《條例》對此進行了積極回應(yīng)，并有一系列相關(guān)調(diào)整。

預(yù)收物業(yè)費行不行？

新增“物業(yè)費測算清單”相關(guān)規(guī)定

物業(yè)費，可以預(yù)收嗎？可以，也不可以。

關(guān)于物業(yè)費預(yù)收，引起的糾紛不少。先從案例說起。

案例：2021年5月13日，綿陽某物業(yè)在藍(lán)澳島、宏杰花園二期等小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)期間，存在合同到期后拒不退出小區(qū)，物業(yè)公司預(yù)收物業(yè)費不予退還等行為，被主管部門通報。

那么，哪些情況下，可以預(yù)收，哪些情況下，不能預(yù)收？

對此，《條例》進行了明確規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開、質(zhì)價相符的原則，由合同雙方當(dāng)事人予以約定。預(yù)收物業(yè)費的，不得超過合同有效期的剩余期限。不定期物業(yè)服務(wù)合同，不得約定預(yù)收物業(yè)費?！?/span>

同時，《條例》還明確，物業(yè)費應(yīng)該建立透明機制。

在《條例》第六十條關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同條款的相關(guān)規(guī)定中，這樣明確：“物業(yè)費的測算清單應(yīng)當(dāng)作為物業(yè)服務(wù)合同的附件?！?/span>

物業(yè)費測算清單作為合同附件？

對此，住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳物業(yè)管理專家杜若雄解釋說：“物業(yè)費怎么組成，消費要透明，就像去吃飯，一桌子飯菜，買單付錢的時候，應(yīng)該知曉各種菜品的價格。測算清單作為合同附件，有利于業(yè)主對物業(yè)費消費的知情權(quán)保護，也有利于法院在審判物業(yè)費糾紛案件時，做相應(yīng)參考?！?/span>

物業(yè)費“交”或“不交”？

這些特定情形要注意

物業(yè)費“交“或”不交“，”誰交“？

這個問題好像有點傻，但在現(xiàn)實中還真會遇到——這需要區(qū)分對待。

案例：2017年，成都高新區(qū)領(lǐng)館國際城小區(qū)一業(yè)主表示，2016年交房驗收時發(fā)現(xiàn)防水等問題，通過物業(yè)聯(lián)系開發(fā)商整改。一年時間過去，整改未完成，但物業(yè)要求從合同規(guī)定的交房時間開始交納物管費用。

新房整改期間，是否要交物業(yè)費？

這一點，《條例》已經(jīng)明確。《條例》第六十二條：“已竣工驗收但尚未出售或者未交付給買受人的物業(yè)，物業(yè)費由建設(shè)單位承擔(dān)?！?/span>

“建設(shè)單位與業(yè)主按照約定交付方式已交付物業(yè)的，物業(yè)費按照約定承擔(dān)；已交付業(yè)主的物業(yè)未達到該物業(yè)買賣合同約定的交付條件，整改期間的物業(yè)費由建設(shè)單位承擔(dān)?！?/span>

業(yè)委會成員是否可以不交，或者少交物業(yè)費？

對此，《條例》明確禁止。《條例》第三十八：“業(yè)主委員會及其成員不得明示、暗示物業(yè)服務(wù)人減免物業(yè)費?！?/span>

同時，《條例》還對采用威脅手段催交物業(yè)費進行了明確禁止?！稐l例》第一百條：“采用停止供水、供電、供氣等方式催交物業(yè)費的，責(zé)令立即改正，給予警告，并處二萬元以上五萬元以下罰款。”

那么遇到不交、拖欠物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)該怎么辦？

杜若雄表示，支付物業(yè)費是業(yè)主基本義務(wù)，好比到餐館吃飯，消費就應(yīng)該買單，由于物業(yè)服務(wù)具有準(zhǔn)公共服務(wù)特性，不支付物業(yè)費，也損害其他交費業(yè)主的權(quán)益，業(yè)委會應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)人，督促業(yè)主支付費用。物業(yè)服務(wù)人也可根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定提起債權(quán)訴訟，主張自己的權(quán)利，從而催收業(yè)主拖欠的物業(yè)費。

物業(yè)費如何調(diào)整？

哪些情況下可以進行調(diào)整

關(guān)于物業(yè)費調(diào)整，是一個敏感問題，也是一個容易引發(fā)爭議的矛盾點。

案例：2020年6月12日，網(wǎng)友爆料：成都金牛區(qū)金府新龍花園廣場，物業(yè)公司于2019年3月未作任何公示及征求全體業(yè)主同意的情況下，單方面張貼物業(yè)費由2019年4月1日起原價1.6-2.5元/平米物業(yè)費漲價至3元/平米。

那么，問題來了，哪些情況下，可以調(diào)整物業(yè)費？

《條例》一方面明確“物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持相對穩(wěn)定”，另一方面也明確了三種情形下，“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會、業(yè)主協(xié)商”，從而調(diào)整物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)：

——公共服務(wù)產(chǎn)品能耗價格、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護費用等物業(yè)服務(wù)成本變動的；

——業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)變動的；

——與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的政策性費用調(diào)整的。

雙方可以委托第三方評估機構(gòu)對服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)價格及價格調(diào)整方案進行評估，并公示評估結(jié)果。

同時，《條例》還明確了調(diào)整物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)的要求——《條例》第十九條：物業(yè)費調(diào)整由業(yè)主共同決定。該共同決定事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主人數(shù)和面積“雙三分之二”以上參與，參與“雙過半”同意。

10年不漲合理嗎？

《條例》明確“政府指導(dǎo)價實行動態(tài)調(diào)整”

在一些小區(qū)，可以看見這樣的情況：一方面抱怨物業(yè)服務(wù)“穩(wěn)步”下降，一方面小區(qū)物業(yè)費十多年沒變過。業(yè)主有抱怨，物業(yè)同樣也有抱怨——“成本增加，服務(wù)要穩(wěn)步上升實在太難”

這樣的情況，并不少見。

案例：2020年7月9日，成都青羊某小區(qū)因物業(yè)費調(diào)整產(chǎn)生糾紛。物業(yè)公司要求物業(yè)費每平米每月上漲0.55元，但業(yè)委會不接受漲價。物業(yè)公司稱，小區(qū)十多年來物業(yè)費一直為2元/平米/月，從未上漲，“而各項成本費用不斷上漲，為了保持園區(qū)服務(wù)品質(zhì)不下降，申請在續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的同時，適度調(diào)整物業(yè)服務(wù)費”。

十多年物業(yè)費不變，這種情況正常嗎？

伍三明表示，這樣的情況并不少見，如果物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)不調(diào)整，很難確保物業(yè)服務(wù)水平不變，很多業(yè)主沒有樹立“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的消費意識，總是追求“物美價廉”。

他表示，經(jīng)營屬性是企業(yè)根本屬性，如果企業(yè)在物業(yè)費上掙不到錢，只能壓縮成本，降低服務(wù)，“實際上又造成惡性循環(huán)，服務(wù)品質(zhì)降低，業(yè)主不交費”。

原因在哪里？

“其中一個重要原因在于政府指導(dǎo)價上，不少的市、縣的物業(yè)費指導(dǎo)價十年不變，嚴(yán)重滯后，指導(dǎo)價發(fā)揮不了指導(dǎo)功能，可能成為限制消費、影響居住水平，間接引發(fā)物業(yè)矛盾?！?/span>

對此，《條例》進行了調(diào)整和明確。《條例》六十三條：“前期物業(yè)服務(wù)、保障性住房物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由市（州）或者縣（市、區(qū)）人民政府根據(jù)省人民政府定價目錄，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，綜合考慮物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素制定政府指導(dǎo)價并公布。政府指導(dǎo)價實行動態(tài)調(diào)整?！?/span>